テーマ：レンタル収納ビジネス１４期
レンタル収納コンサルタント
一級建築士の竹末です。
竹末は現在東京です。
まだ5月だというのに日中は半袖です。
今年の夏が思いやられますね。
1か月ぶりの講義でしたが
講座も3回目ぐらいになると
生徒さん同士のコミュニケーションが
進んで生徒さん同士和気あいあいと
やっているようでしたね。
１昨日の講座の内容は
レンタル収納ビジネスの
「運営と管理」について
お話させて頂きました。
これから開業して経営をやっていく
上で、ビジネスに直結する実務的な
話なので、皆さん真剣に聴講されて
いましたね。
それから、昨日レンタル収納講座14期の
第4回目が終了しました。
レンタル物置やコンテナボックスの説明
トランクルーム店舗のリフォーム工事の方法
全ての研修生の事例紹介などなど・・・
また、時間を1時間ほど取って
会場の近くの、某業者さんの
トランクルーム店舗を視察しました。
こうやってトランクルーム経営の実態が
少しづつ明らかにされ、研修生の
レンタル収納への理解も深まった
のではないかと思われます。
来月、6月にレンタル収納ビジネス
実践講座はあと1回あります。
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レンタル収納経営、トランクルーム投資
コンサルタント、一級建築士の竹末です。
昨日、10期生徒さんから
トランクルーム利用者が滞納していて
困っているというご相談がありました。
その滞納者の内容については
以下のような人です。
＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾
女性 28歳 独身 アルバイター
家族連絡先なし
〇市から○○市(ワンルームマンション)へ
転居に伴う家財を収納中
＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾
現在の状況は、
電話やメールで何度も催促しているが
一向に連絡が取れず相手側からも
全く返事がないということでした。
この滞納者の内容について
精査してみると、
28歳、独身、アルバイターで
家族への連絡先がないということですが、
これは非常に不味いですね。
小生の推測ですが、
緊急の引っ越しで家賃を払う意思がないのに
意図的に借りたという可能性もあります。
また、28歳、アルバイトという社会的立場で
経済的に困窮しているということも考えられます。
いずれにしても、最初の審査の段階で
しっかりチェックして、滞納時の連絡先
として保証人を取るか、或いは保証会社へ
加入させるべきだったと思います。
ここが第一のミス、蹉跌でしたね。
で、解決方法としてアドバイスしたことは
相手側は確信犯ということですから
最初のテクニックとして
連絡が取れないのであれば
連絡が取れるまで「何度でも電話する」
こと、話す機会、チャンスを一度だけでも作ることです。
相手側が何度か電話して出なかったとしても
1日、最低5回以上電話を何日も連続して
お構いなしに諦めないでかけ続けること。
着信拒否を設定するかもしれませんが
携帯の履歴に残すために
それをやり続けると、相手も根負けして
折れ、電話口に出ることが度々あります。
それが狙いです。
このような積極的な行動で道を開くことですね。
さらに、これ以後やることはたくさんあります。
レンタル収納講座ではこのようなトラブルや
クレームなどをどうやって処理していくか
小生のトランクルーム経営13年の
実践的な経験と実績を踏まえながら
具体的な解決方法を詳細に指導しています。
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マイボックス２４はすべて
室内型のトランクルームの店舗です。
なぜ、室内型の収納スペースにこだわるのか
それには、理由があります。
まず、屋外型のコンテナでは
常時野ざらしにされている常態なので
四季の天候の温度や雨、雪などの環境に
大きく左右されやすいことです。
外部環境に左右されるということは
室内にも大きく影響します。
たとえば、真夏の直射日光が
直接コンテナに当たると、
室内温度が異常に高くなり（＋５℃）
部屋の中に保管しているモノで
たとえば、アルバムの写真とか本、書籍などや
ビニール、プラスチック系のものに
相当大きなダメージを与えます。
また、屋外に置いてあるため
風が吹いてドアやシャッターから
室内に埃やゴミが侵入してきます。
そのため、室内に埃が溜まり
保管しているモノが綺麗な状態に保てません。
さらにコンテナは小さな換気口が
1か所しかありませんので、
必然的に湿気が室内にたまり
空気が常時動くことがないので
湿気のためにカビが発生しやすく
なりがちです。
ですので、居住室内の延長として
クローゼットの役割を果たすことが
難しいと思われます。
良好な保管状態を望む利用者の方には
あまり適していない収納スペースと
言っても良いかもしれません。
他にも小生が一番危惧していることは
コンテナBOXのメンテナンス、管理です。
ご存知のようにコンテナの屋根や壁、床は
鉄板にペンキを塗った簡易なものです。
鉄製の素材は長期間外部に曝されていると
金属の腐食（錆）が進行していきます。
錆が広がらないためには
７～８年に一度は屋根、壁を全面的に
塗装しなおさなければいけません。
また、室内についても、床、壁、天井は
コンクリートパネルが使用されていることが多く
１０年ぐらい使用していると
素材がラワン材ですから傷が付いたり
変色してしまいます。
また室内の湿気などでラワン材が腐る
こともあります。ですから、１０年おきに内部の
リフォーム工事が必要になってきます。
こういったことでコンテナという商品は
長い視点で見ていくと、経営していくうえで
ランニングコストがばかにならないコスト
になってくると思われます。
以上のようなことが理由で
利用者のニーズに応えるために
また経営側サイドの経営効率を熟慮した結果
総合的に判断し、弊社ではトランクルームを
すべて室内型にして展開しているのです。
※今日のコンテンツ内容は
レンタル収納の屋外型と室内型の比較をしました。
それぞれにメリット、デメリットがありますので
どちらが良いということではありません。
どちらも長、短があるのですから
ケースバイケースで上手に使い分けることを
お勧めします。
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賃貸経営コンサルタント
一級建築士の竹末です。
昨日、10期生徒さんから
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困っているというご相談がありました。
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精査してみると、
28歳、独身、アルバイターで
家族への連絡先がないということですが、
これは非常に不味いですね。
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また、28歳、アルバイトという社会的立場で
経済的に困窮しているということも考えられます。
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レンタル収納ビジネス成功への１３のステップ』
こんにちは
レンタル収納ビジネスコンサルタント
一級建築士の竹末です。
ゴールデンウイークも終わり
身体が鈍っているんじゃないかと思います。
少しづつ慣らしていかないといけませんね。
さて、今日はレンタル収納ビジネスを
始める前に基本的で重要な話をしますね。
トランクルームやコンテナを開業する場合
気を付けなければならないのは
市街化区域内の建築基準法上の
用途制限です。
屋外であっても、屋内であっても
「倉庫」という用途で店舗を開業する
時は上の画像の表のような
建築制限があります。
これを遵守しないと自治体の建築課から
指導を受け、最悪の場合、せっかく作った
トランクやコンテナを撤去させられる場合もあります。
ある生徒さんからの報告で
用途制限の話ではないですが
駐車場に物置を並べていたら
市の建築課から建蔽率違反の
クレームが来て物置を撤去しろと指導を受けました。
そのため、すべての物置を移動したことが
ありました。
自治体によっては用途制限が
厳しいところもあり
コンテナボックスなどは建築確認申請を
出さなければ、営業ができない
こともありますので、注意が必要です。
レンタル収納スペースは
役所では用途を「倉庫」として見られており
我々が思っているような
「スペース貸し」という感覚でありません。
倉庫としての用途のものは
安全な区域でやりましょう。
ちなみに、市街化区域でない
市街化調整区域では
こういう用途の建築物は建設できません。
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フラット３５を悪用し不動産投資
レンタル収納ビジネスNO1コンサルタント
の竹末 治生（たけすえはるお）です。
さて、先日、ネットでニュースを
見ているとこんな事件がありました。
こちら、今回話題の新聞記事です。
⇒ フラット３５を悪用した不動産投資
フラット３５といえば、住宅を取得した
人のほとんどが利用している
長期固定金利の公的な融資制度です。
※フラット35 （ウイキペディアより）
住宅金融支援機構および
前身の住宅金融公庫の証券化支援事業
をもとに、取り扱い先の民間金融機関と
共同で提供する長期固定金利の住宅
ローン商品の名称である。
その融資を使って「自分が住む」という
基本的なルールがあるわけですが、
今回の場合は借りる本人がそこに住まないで
賃貸物件に回し融資制度を悪用して
不動産投資に利用したという事件です。
昨年世間を騒がした「かぼちゃの馬車」
事件に続く大きなできごとで
住宅金融支援機構は不正を確認すれば
全額返済を求める方針だそうです。
不動産投資業界の投資会社は
商品を売るためには融資の斡旋は
セットになっている場合が多く
今回も同じように融資で問題が起こりました。
業者の営業マンが仕事欲しさに
意図的にやったこととはいえ、
購入した消費者に責任はないとはいえません。
ほとんどの消費者は
フラット３５が自宅を購入するための
融資制度だと認知しているはずですから
何も知らなかったとは弁解できません。
たぶん、今回の事件は氷山の一角。
フラット３５を不動産投資に利用している
投資家は潜在的にたくさんいることでしょう。
今後、大きな問題に波及していくのは
間違いないと思われますね。。
しかし、たかがマンションの1室で
どの程度キャッシュフローがあるか
知る由もありませんが、
多分、月数万円程度のおこづかいでしょう。
そのために、何千万という
債務のリスクを負うのはどうかと思いますね。
こういう事件が次々に起こると
市井（ちまた）で流行っている不動産投資という
投資手法が「悪」というイメージとして
形成され定着することでしょう。
また、昨今のレオパレス不正工事、ダイワ事件
なども含め建築、不動産業界のダークさが露呈し
ますます悪いイメージが蔓延していくことが
非常に気がかりですね。
もっと、人に堂々と言えるような
健全なビジネスをやりましょう。
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102店舗 町田市で１２期生がトランクルームオープン！
町田市で12期生がトランクルームオープン
しました。これでレンタル収納ビジネス講座を
卒業し開業した店舗が102店目になりました。
『収納デザイン町田』
https://www.shuno-d.com/
新築7階建て賃貸マンション＋トランクルーム
今回のトランクルームは
利回りがアップする
新築不動産投資という新しい手法です。
このブログで何度も言っていることですが、
少しづつこの方法を採用する生徒さんが
増えてきましたね。
1階部分にこの用途（トランク）を
組み込むことによって
規模によっても違いますが、
全体の利回りが２％程度アップします。
土地を所有もしくは土地を購入して
レジ賃貸建物を建設するとき
通常のやり方ではそんなに大きな
利回りは望めません。
しかし、トランクルームという高利回りの
店舗を一部に組み込むことによって
総体的に利回りが数％上がる手法なんですね。
５～6年前に、この話をブログでしています。
ご参考までに・・・
↓↓
高利回りのトランクルーム併用住宅
https://ameblo.jp/seru2093/entry-11621523629.html?frm=theme
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http://www.trunk-master.com/step.html
トランクルームの最新の情報を、ブログでお伝えします。
最新の情報から、ちょっとしたアイデアなど、これから新しいビジネスをされる皆様を応援します。