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地方都市で次々と撤退するトランクルーム店舗

トランクルーム投資・コンテナ投資

テーマ:トランクルーム投資

 

 

 

トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

今日は10月30日で

残り1日で11月に入りますね。

朝夕は肌寒くなりました。

やっと秋らしい季節になったようです。

 

さて、

10月は長雨や豪雨、台風の影響で

問合せが先月の半分の12件程度でした。

 

天候に微妙に影響するトランクルーム経営

ですが焦っても仕方がないですね。

まあ、ほぼ満杯だから影響はありませんが。(笑

 

ところで、

またまたトピックです!

小生の街で、近くにあるライバル店が

また一つ潰れました。

 

この店舗は、以前は5階建空室テナントビル

で、2014年から全ての階が収納スペースに

コンバージョンされ、トランクルーム

専用ビルになっていました。

 

最近、うちのトランクルームを借りてくれた

お客様の話では・・・

オーナーはトランクルーム経営

上手くいかないから事業を退却し

建物を解体して売却するのではないか

と思われます。

 

トランクルームに投資した費用は

たぶん、2000万ぐらいだと思われますが

大きな損失でしたね。

 

これでこの14年間に9店舗が撤退です。

いまだに撤退せずに頑張っているのは

小生のところと他3業者のみ。

後の業者は雲散霧消しているという現状です。

 

トランクルーム経営

なぜ、こんなにたくさん廃業するのでしょうか?

 

それぞれに様々な理由があると思いますが

これは、あくまで小生の推測です。

 

トランクルームを開業した当初の期待値が

大きすぎて、期待と大きく乖離している現実に

付いていけなかったからではないかと思います。

 

簡単に言えば、

「トランクの部屋が詰まらない」から

だと考えられます。

 

トランクルーム経営の集客が

上手く回転しないから

部屋が埋まらない。

 

仮に埋まったとしても

時間をおいてしばらくしたら、

退去していくので集客が追い付かない。

埋まってもすぐに空いてしまう。

 

そんなことを何度か繰り返していくと

トランクルーム経営の旨味が

感じられなくなり

思ったほどの良いビジネスでないと

悟ると、トランクルームの将来性に対しても

疑問を感じ始める。

 

特に、引っ越しの仮置きを目的としている

短期のお客様を相手にしていると

この現象が頻繁に起こります。

 

引越しのお客様はほとんどの人が

用が済めば部屋を借りる必要がなく

すぐに出てしまいます。

そのまま継続して部屋を借り続ける

人は稀。

 

経営していくうえで、こういった負の

部分ばかりが続くと経営者としては

メンタル面で落ち込みます。

 

「このビジネスは失敗だった」

「思ったほど簡単ではなかった」

・・・と。

 

5年間も頑張ったのに

撤退した業者さんには

「臥薪嘗胆」この言葉を送ります。

 

トランクルーム経営

そんなに甘いもんじゃないんです。

 

 

 

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トランクルーム経営講座は来年4月開講

 

テーマ:トランクルーム投資

 

台風19号の被害に遭われた方々へ、
心よりお見舞いとお悔やみを申し上げる

と同時に、被災地の1日も早い復旧を

心より願っております

 

 

トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

 

弊社(セル企画コンサルタント)では

1年に1回だけですが、

春の4月からレンタル収納ビジネス

トランクルーム経営ノウハウのスクールを開講しています。

 

このスクールは9年前から始まり

10月現在14期の講座を継続中で

来月11月で14期のカリキュラムは

すべて終了します。

 

毎年スクールを開講するために

年明け前から3か月以上をかけ

入念な準備をしたうえで

募集開始します。

 

スクール生徒さんの募集後、

福岡、大阪、名古屋、東京の4会場で

トランクルーム経営のセミナーと

スクール説明会を行います。

 

説明会では、講座の受講内容や

日程、時間、場所、参加費などの

説明をし、説明会が終了後

個別の相談も受け付けています。

 

そして、受講後ご自分でしっかりと

納得したうえで、本講座に申し込んで頂きます。

 

4月開講ということですので

仮にそれ以外の月の申し込みがあった

としても、残念ながら来年の4月まで待って

頂くようになります。

 

時々、すぐにでも申し込みたいと言われる

方もおられるのですが、

途中から中途半端に学習しても

知識が断片的となって空白部分が多くなります。

 

ですので、トランクルームを無理やり

開業したとしても成功する確率は

低くなるでしょう。

 

少額と言っても

ある程度のトランクルーム資金を

投入するわけですから

資金の損失等のリスクを考えたら

失敗することは絶対に許されません。

 

そういうことで焦ることはありません。

 

焦る気持ちを抑えつつ

4月の開講まで待って頂くほうが

良ろしいかと思います。

 

それまでお待ちしていますね。

よろしくお願いいたします。

 

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トランクルーム投資・11期生が3店舗目オープン。115店舗目達成!

トランクルーム投資・コンテナ投資は最強

台風19号で被害に遭われた方々へ、
心よりお見舞いとお悔やみを申し上げると同時に、
被災地の1日も早い復旧を心より願っております。

 

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トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

さて、この度10月に東京都内の文京区大塚へ

11期生が3店舗目をオープンしました。

オープンおめでとうございます!

 

マイストレージ文京大塚

http://morestorage.jp/ohtuka/

 

この生徒さん、都内の北区新板橋と

大田区へ1店舗目と2店舗目をオープンし

両店舗とも1年以内に満室になったので

この度、3店舗目をオープンする運びとなりました。

 

今回は都内山手線内の文京区小石川ですから、

人口も過密でトランクルームや貸し倉庫のニーズは

高いと思われます。

大いに期待できそうですね。

 

しかし、それにしても3年でトランクルーム3店舗とは

1年に1店舗のペースです。

スピードが早いですね。

 

この生徒さんは着実に店舗を増やしています。

やはり、積極的に店舗を増やす人は

決断力があってやることも早いですね。

 

小生も含め、他の生徒さんで

いつまでたっても事を起こさない人

「耳が痛いな~」と思う人も多いでしょう? (笑

 

 

 

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トランクルーム経営を開業する物件の見つけ方、探し方

トランクルーム投資・コンテナ投資

テーマ:トランクルーム投資

 

14年前の1号店。現在も稼働中

 

 

トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

トランクルーム経営をやろうとした場合、

物件(スペース)がないとできませんね。

 

物件が土地であったり、建物であったり

するわけですが、以前から物件を所有している

人はすぐにでも取り掛かれますので

問題はないのですが

 

しかし、小生のように物件をもっていない

投資家は市井(しせい)のどこかで

探してこなければなりません。

 

小生自身も、日頃からインターネットや

不動産屋さんに声をかけたりして

常にアンテナを張ってます。

 

たとえば、世の中にはビルやテナントの

貸し物件はごまんとありますが

それがトランクルームとして

対象になるかと言えばそうはいきません。

 

基本的にスペースを借りて

そこにトランクルームを設置し

それを一般のユーザーに小分けにして

貸し出す転貸(又貸し)という仕組みに

なっているので、ある程度安い賃料でない

と採算が合いません。

 

実際、小生も15年前、

初めてトランクルームをやろうと思い、

物件を半年以上もかけて

探しましたが、なかなか思うような

物件は見つかりませんでした。

 

賃料が低い物件じゃないと合わない

ということはある程度理解していましたが

どういう基準、目安になるかということは

当時さっぱりわかりませんでした。

 

そのため、何度も何度もテナント物件の

平面図で物置のレイアウトを作成し

トランクルームの家賃を計算して

どのぐらいの儲けになるかを

試算してみました。

 

当時はこんな効率の悪いことを

何度も何度も繰り返しながら

物件を探し続けました。

 

そうやって合計5店舗のうち

現在の1店舗目を苦労して手に入れたのです。

 

余談ですが、

いまでも、この店舗14年満室が続き

たった1店舗ですがこの間相当な利益を

生み出し続けています。・・・(嬉

 

それ以降は、2年に1店舗ぐらいの割合で

出店しています。

 

今では、物件を見つける判断力も

できていますので、あまり時間はかかりませんが

 

最近の一番の悩みはテナントの貸主が

トランクルームという商用形態を知らないので

トランクルームをやるということだけで

拒否されることですね。

 

良い物件は時たまあるのですが

業者に問い合わせをすると

鼻から「トランクルームとして貸すのはダメだ」

と言われます。

 

ダメな原因で一番多いのが

「不特定多数の人が出入りするから」

という理由です。

 

まだ認知が進んでいない

新しいビジネスはうさんくさいという

見方をしているようですね。

 

そんな時に小生がやる方法は

家主を説得する機会を設けてもらい

話をさせて頂くことです。

 

写真を見せたり、現物のトランクルーム店

見学してもらったりして説得します。

 

実際の店舗を見て体感して頂くと

ほとんどの家主さんは

「そんなに悪いものじゃないんだ」と

意外に良い評価に変わります。

 

何事もやってみなければわかりませんね。

貸主はまだ見たことも聞いたこともない

商売だから怪訝に思うんですね。

 

鼻から未知のモノには反応は示しません。

考えるだけでも面倒くさいんです。

 

しかし、家主として空室を埋めたい

何とかしたいという気持ちは

潜在的にあるんですから、

借りる側の姿勢と意欲を示せば

貸主の心は動き、展開は大きく

変わるということです。

 

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建設労働者の待遇改善をしないと人手不足は避けられない

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トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

竹末は現在東京です。

 

今日の東京は雨。

台風19号の被害を受けた方に

追い打ちをかけるような雨で、

大変気の毒です。

 

さて、昨日は、上野駅の構内にある

本屋さんに行ってきました。

ついでに、上野駅の夜景が

とても素敵なので写真を一枚。

 

今日の朝のモーニングは秋葉原のベッカーズで

朝の7時から開店していますので人はガラガラ。

コーヒーの味もまずまずで390円のモーニングは安い。

 

 

ついでに事務所の近くの建築現場。

 

 

基本的に

建築職人さんはサラリーマンや公務員

のように土日が休みではありません。

祭日も休みませんが、土曜日も休むことはありません。

休みは1週間に一日だけで、日曜日が休みとなります。

 

しかも、写真のように

天候が少しぐらい悪かろうと

鉄筋やさんや型枠職人さんは、仕事を休みません。

 

どちらかといえば「体育会系」のお仕事で

3K職場といわれる職業です。

 

これって、建設業界の昔からの慣習なんですね。

工期がタイトだからという理由もありますが

この古臭い慣習や伝統が若者たちを

建設業から離反させる要因なんです。

 

近年、建設技術者の人手不足が

叫ばれていますが、これを続ける限りは、

人出不足は解消できないでしょうね。

 

今どきの若い人が1週間に一回しか

休みが取れないなんて

とても魅力ある職業とは思えません。

 

労働条件を改善しないと

建設業の人出不足が解決しないと同時に

ひいては建設コストのアップにもつながります。

 

そろそろ、建設業も時代に合わせた

体質改善をしないと

遅れた産業の代表格になるでしょう。

 

長い間建築の世界を見てきた

小生は建設業の明日を憂慮しています。

 

 

 

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トランクルーム投資 相模原で14期生がトランクルームオープン!114店に。

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トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

またまた、嬉しいお知らせです。

14期生徒さんが神奈川県相模原中央区で

トランクルーム1号店をオープンされました。

これで全国でなんと114店舗となりました。

 

 

ファーストBOX24

⇒ http://firstbox24.com

 

オープンおめでとうございます!

4月の受講スタートから6か月目で

オープンに至りました。

 

現地で案内会をやり10人ぐらいの人に

トランクルームを内覧をしてもらったとか。

 

立地も幹線道路沿い路面店で

よく目立つ場所にありますので

期待が出来そうですね。

 

このように、やる気さえあれば

物件を持っていなくても

受講期間中にテナント物件を探して

契約し、店舗をオープンして

トランクルーム経営がスタートできるのが

このスクールの魅力です。

 

【レンタル収納ビジネス成功への5つのステップ】

 

物件を見つける

  ↓

市場調査をやる

  ↓

商品を造る

  ↓

集客をする

  ↓

運営管理をする

 

6か月の講座期間中にこういうことが可能です。

 

この生徒さんもこれから集客ですね。

頑張っていきましょう!

 

 

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トランクルーム投資/会議室ビジネスってどんなの?

トランクルーム投資・レンタル倉庫投資

トランクルーム経営コンサルタント
一級建築士の竹末です。

この度の台風19号により
被災された方には謹んで
お見舞いを申し上げます。

竹末は現在東京です。

さて、以前から興味を持っていた
貸し会議室ビジネスですが、
どこかの投資家が上梓した書籍が
発売されていましたので
早速、アマゾンで注文し読んでみました。

最近、空きスペースの有効活用・利用と
いうことが巷で叫ばれていて

コワーキングスペースや
民泊、シェアーオフィスなどなど
空間をシェアーするビジネスが注目されています。

その中で「貸し会議室ビジネス」とは
いったい、どのようなものなのか
気になりますね。

スペースさえ確保できれば 
様々な利用の仕方があるようです。

たとえば、
会議・打ち合わせ・マンツーマンレッスン
美容サロン・セミナー・市場調査・個展・展示会
商談・研修・楽器演奏・撮影・面接・試験・
各種パーティー・教室・習い事
などなど利用者の多様なニーズがあるとのことです。

小生自身も、都内の会議室を
セミナーや打ち合わせ、撮影などの理由で
月に2~3回のペースで利用していますので
とても興味がありました。

では、利用者のニーズはともかくとして
このビジネスをやる立場から
見たらどうなのかということですが

仕組みは簡単です。
部屋やスペースを確保し
それに机やいすなどの備品を備え
そして、それをポータルサイトに掲載する。

仕組みが簡単なので誰でもできます。

またコストもあまりかからないので
資金不足で貧乏な投資家には
理想的な投資ビジネスですね。

それから、サラリーマンや
公務員などお勤めで時間が取れない
人にも、十分対応できそうなビジネスです。
・・・・・・・
と、ハードルが低い不動産投資だと思われます。

しかし、読んでいて気になったのですが
デメリットとして
代行会社の手数料が約35%近くもあり
これが大きなネックだと思われます。

これでは、キャッシュフローが
うまくいってお小遣い程度。
あまりに代行会社が儲けすぎでは
ないかと感じました。

それから、メール対応や売り上げアップの
ための対応にけっこう時間がとられそうです。

ほかにもクレームや事故、トラブルなどが
起こりそうな気配はあります。

小生自身、一度、こういう経験がありました。
当日時間になってもドアが開かず
会場に入れないので参加者15名に
会場の外で待ってもらった苦い経験があります。

会議室ビジネスは、人を扱う商売なので
トランクルーム経営のように部屋に保管して
ほったらかし状態というわけにはいかないでしょう。

また、ハードルが低いがゆえに
参入障壁が低く、新しいライバルの出現も多く
生き残ることが難しくなるという将来的な
可能性も否定できません。

このようにメリット、デメリットが存在する
貸し会議室ビジネスですがいかがでしょうか?
事業に対して冷静に検討することが必要ですね。

都内でも大手のエリアリンクや加瀬倉庫
などの企業がこのビジネスに早くから参入し
現在でも拡大を続けていますので
妙味があるビジネスであるのは確かでしょう。

ただ、この本は不動産投資ビギナー
を対象としている本なので玄人向きでは
ないようです。
参考程度で読んだほうが良いでしょう。

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トランクルーム投資・多摩川氾濫 セレブタワマンの悲劇

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トランクルーム経営コンサルタント
一級建築士の竹末です。

竹末は現在東京です。
台風19号の都内への影響が
少しづつ明るみに出てきましたね。

今日もこんなニュースが。。。
読んでみてください。
  ↓↓
住みたい街・武蔵小杉”セレブタワマン”が
停電・断水 住民たちは近隣ホテルへ
【台風19号泥水被害】
「週刊文春デジタル」編集部 2019/10/14 23:53
https://bunshun.jp/articles/-/14722

竹末が日ごろから
このブログで言っていることが
現実に起こっています。

自然災害時の
タワマンの「脆弱性」
が露呈しています。

便利な都会のタワマンは
こんな弱さが潜んでいるのです。
     ↓↓
https://bunshun.jp/articles/-/14722

 

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トランクルーム投資・台風も怖いが,地震も怖い

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トランクルーム経営コンサルタント
一級建築士の竹末です。

3連休の最後の日。
この3日間、テレビのニュースは
台風関連の話で持切りでした。

今回の台風は、
自身が首都圏にいたこともあり
想像以上の被害で、地震?も含めて
改めて自然災害の怖さを体感しました。

ところで、
台風の最中に地震があったのをご存じでしたか?
12日土曜日の夜半、猛烈な風雨の最中に
地震がありました。

その時、一瞬、台風の強風のせいで
ビルが揺れているのかと錯覚しました。

大型台風の激しさに気を取られ
地震どころの騒ぎではなかった
かもしれません。ニュースでも
あまり大きく取り上げられませんでした。

でも、その時の地震が原因で
翌日の朝、神田のあるビルの
外壁のタイルが剥落して
道路上に散乱しているのを
見ました。


 

まだ建てられて数年しか経っていない
ビルですが、2か所にわたって
広範囲にタイルが剥落しています。

おかしいことに、このビルの
コンクリートの外壁にタイルの
接着の痕跡が全く見られないことです。
摩訶不思議です・・・
最初からタイルが付着していなかった
のではないか?

これからは新築だとしても
油断はできませんね。
こういうことが起こるんですから。

災害はいつ何時、身に降りかかってくるか
わかりません。

今回の自然災害を教訓にし
慎重すぎるぐらいの危機意識を
持ったほうが良いと思います。

 

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トランクルーム投資 未曾有の台風19号。都内の影響は?

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テーマ:時事

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一級建築士の竹末です。

竹末は現在東京です。

昨日の大型台風19号はすごかったですね。
都内でも激しい風雨が伴った台風でしたが
一夜が去って、御覧のように快晴となりました。

  

お天気は快方に向かっていますが
今日13日の午前中は、都内のJRを含む
私鉄各社の電車が運休のようで、

結果的に、昨日講座を中止にしたのは
正解だったなと思われます。

昨日の夕方は、交通機関はストップし
お店もほとんどがお店を占め
コンビニも休みの店が多く

仮に営業していても
商品棚にお弁当やおにぎりが
すっからかんの0の状態。

仕方がないので、事務所で
カップヌードルを夕食の主食にし
さみしい食事でした。

我々のように、他府県から来た人間や
外国の人は、思わぬ自然災害のおかげで
不便を強いられ、特に食事に困った
んじゃないかなと思います。

東京に来ると、大きな地震や台風に
遭遇することが多く、ある意味
とてもいい体験をさせてもらってますね。(苦笑

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