トランクルーム投資
レンタル収納経営コンサルタント
一級建築士の竹末です。
今日は朝新幹線で
東京から広島へ帰ります。
今回も長い東京滞在で、2週間もいましたね。
昨日は秋葉原のＵＤＸビルで
日本セルフストレージ協会の研修でした。
テーマは「クレームの対応」施設編、コールセンター
後ろ向きな話ばかりであまり興味は
湧きませんでしたが、エリアリンクさんの
「たった一つのクレームを大事にする」
という企業精神は立派だなと感心しました。
それでは、また来月東京に来ますね。
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トランクルーム投資
喫煙者や愛煙家は「悪者」扱い
テーマ：竹末の日記
レンタル収納経営コンサルタント
一級建築士の竹末です。
竹末は現在東京です。
昨日は靖国神社参拝でした。
今日はお昼から都内で
日本セルフストレージ協会の研修があります。
東京の滞在は今日までで明日の朝、新幹線で帰ります。
ついでに
「喫煙者のためのカフェ」です。
秋葉原で見つけました。
都内では、東京オリンピック・パラリンピックに向けて
国際的なマナー（禁煙？）推進運動が
着実に進んでおり、
どこのカフェやレストランでも
喫煙を全面的に排除している渦中
喫煙者は身が細る思いです。
実際、外でタバコを吸っている喫煙者は皆「悪者」です。
それがたくさん集まっている光景は
確かに見苦しいですね。（苦笑
そんな中、この店は喫煙者の見方で
小生は以前からこんなところができるのを
待っていました。
誰にも見られないので思いっきり喫煙してください。
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忙中閑あり 横浜市探索
テーマ：トランクルーム投資
レンタル収納経営コンサルタント・
トランクルーム投資
一級建築士の竹末です。
竹末は現在東京です。
昨日は、横浜まで足を伸ばしきました。
見学に行った先は横浜県立歴史博物館。
近代洋風建築のなかなか立派な建物です。
横浜開港160年を記念して展示
幕末から明治維新までの広重や北斎の
風俗浮世絵を見てきました。
激動期当時の横浜港の大衆文化や
日本を訪れた外国人の様子など・・・
江戸鎖国260年からペリー来航
そして、その後一気に開国し
日本が近代国家へ大きく変貌する様が
浮世絵によって描かれていて
大変楽しめるも催しでしたね。
ついでに、歩いて行ける距離でしたので
神奈川県庁
横浜税関
山下公園から見たみなとみらい
横浜には廻ればきりがないぐらい
たくさんの歴史的な遺産があり
半日ではとても回り切れません。
さすが人口3７0万の大都市横浜です。
また時間があったら、じっくりと見てみたい
ものですね。
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老後、不足する2000万をたった1店舗だけで実現できる！
テーマ：老後の年金生活
13年前のトランクルーム店当時の写真
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竹末は現在東京です。
今日の関東圏はお天気がすぐれないようですが
朝から横浜の方へちょっとばかり視察に行ってきます。
昨日の金融庁65歳からの不足分2000万の
貯蓄の件なんですが、
あなたは今からでも十分可能です。
実は、
小生、1３年前に古びたテナント34坪を
借りて、500万を投資しトランクルームを
大小合わせて43室ほど創りました。
そのトランクルームの家賃から
テナントの家賃を差し引いても
キャッシュフローが月20万円程あり
13年経った今、税金や経費を払っても
2000万以上も貯まりました。
もちろん、500万の投資コストは
2年ちょっとで回収しました。
どうですか？
これって、たった1店舗だけのことなんですね。
常時満室状態がキープできれば
1店だけでこんなことができるんですよ。
これで、自己防衛もできない連中の
「年金返せデモ」なんかに参加しなくても
老後の不足分2000万
なんて難しいことではないですね。（笑
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竹末は現在東京です。
夏のような暑い日が続きますが
今日はお昼からお天気が崩れるようで
良い感じの気候になりそうです。
14期実践講座の8名の中からマスターコースへ
移られた方が2人おられました。
さて、先日ご紹介した日経新聞の記事で
『人生100年時代、2000万円が不足 金融庁が報告書』
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO45636720T00C19A6EE8000/
金融庁は
今後、少子高齢化が進み長寿化が進む日本では
公的年金だけに頼っていては資金不足に陥る。
そのため、資産運用を検討し老後に備えろ
と「自助努力」を促していました。
また、こういうことも・・・
『男性が65歳以上、女性が60歳以上の夫婦では、
年金収入に頼った生活設計だと毎月約5万円の
赤字が出るとはじいた。これから20年生きると
1300万円、30年だと2千万円が不足するとした。』
これに対して、
6月16日に都内で若者たちも含め有志2000人が
「年金返せ！」「年金制度を破壊するな！」
「保険料徴収するなら責任を持ってほしい」
と声を挙げながら行進した。
「年金返せデモ」
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190620-00000001-moneypost-bus_all
「もっと、国民への配慮をしろ」といっても
これは事実、現実だから仕方がない
金融庁の言っていることは正しい。
むしろ、2000万では足りない。5000万は必要。（苦笑
年金額の多寡は自分達が選択して進んで来た
労働人生の結果。年金支給額が少ないのは
納めた金額が少なかったり、将来を何も考えずに
人生を活きてきた完全なる自己責任です。
誤解して政府を批判しても何も始まらないでしょう。
甘えるのもほどほどにしてほしい。
日頃は国へ不平や不満ばかり言っているのに
日本人という国民は自分が苦しくなると
国への依存心が強くなる傾向があります。
年金が破たんしかけていることは周知の事実。
少子高齢化が進み高齢者が２５％もいるような
この国で、100歳まで国が面倒を見てくれる
わけがありません。
国が何とかしてくれる、何とかなるだろう
と思ったら、大きな間違いで、
「もっと現実を直視し自覚しろ！」
そして覚悟しろと言いたい。
しかし、現実に会社員や公務員、
年金制度に何ら疑問を持たなかった人たちに
預金をもっと増やせ、自助努力しろ
と言っても限界があります。
汲々と自分の資産を守るだけで精一杯でしょう。
残念ながら、組織に身を委ねた人たちに
そんな経済生活の逞しさや計画性なんて
ある訳がありません。
小生は60代に突入する頃から
あまりの年金の額の少なさに危惧を頂いて
年金＋αを考え、着実にそして段階的に
実践してきました。
デモに参加して社会に文句ばかり言っている
連中とは少々違います。
なので、もう、老後の年金生活については
何ら心配していません。安心です。
その不安を解消する年金が
下記の年金型ストックビジネスなんですね。
年金＋αで、今からでも間に合います。
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#年金#デモ#一級建築士#不動産投資#コンテナボックス#低資金#投資商品#レンタル収納#トランクルーム#高利回り
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一級建築士の竹末です。
竹末は現在東京です。
東京では毎日いろいろな人に会っています。
首都圏での貴重な情報も入りますね。
さて、小生の住んでいる市街地では、
街のあちらこちらでコンテナボックスを
たくさん見かけるようになりました。
20年前ぐらいから増えてきたこのコンテナですが、
どうも一般の消費者からはあまり人気が無いようです。
マイボックス２４へ来られるお客様から
小耳にはさんだことですが、
炎天下に晒されていることが一番大きな原因のようです。
ご自分の大事なものを収納するのに
外部に晒されているスペースに
モノを保管するには少し抵抗がある。
夏の炎天下で内部の室温が上がりモノが変色したり
ビニール製のものが変形したりしないだろうか
という疑問を持ってもおかしくないと思います。
専門家だけではなく一般の素人さんにでも
そのぐらいの判断はできるでしょう。
またコンテナボックスは、どちらかと言えば
見た目が武骨でグロテスクな建物です。
周囲の環境が良くなるという代物ではありません。
むしろ、周辺の環境が悪くなるという事実もあります。
「コンテナの建物の陰に隠れて死角があるので
不良のたまり場や犯罪の温床になりやすい。」
「夜に照明装置が付いていないコンテナも多く
近づくのも不安だ。」
「小学生や幼い子供たちの通学途中での遊び場になり
危険性が問われる。」
「箱型で美観も悪いので周囲の建物との調和が取れない。」
などなど・・・。
このような風評があり小学校のＰＴＡなどから
不評を買っているようです。
そのため、市会議員からこのコンテナの問題を
市議会で取り上げられたことも多いようです。
そのようなことがあったため、コンテナは建築物だという
風評が高まり、市も重い腰を上げコンテナの規制に
乗り出しました。
結果、コンテナは建築物であるので、建築確認申請を
取らなければ設置してはいけないということになりました。
この動きは国土交通省からの通達もあり
小生の住んでいる地域だけでなく
全国の他の自治体にも広がり
ほとんどの自治体である市、県で
規制をかけるようになったのです。
収納で困っている人や悩んでいる人のため
零細企業の味方であったはずのコンテナ。
社会にも貢献できるはずだったコンテナが
消費者から「悪者」にされた時期もあったんですね。
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竹末は、現在東京です。
昨日は神田会議室で１４期講座の
グループコンサルでしたが
生徒さんは１人しか来られませんでした。（苦笑
先日、１２期の生徒さんから相談がありました。
トランクルームの店舗を1年半前に
オープンしたが、経営が思ったほど
良い方向に回転しない、芳しくない
というご相談でした。
現状の経営内容を聞いてみると・・・
「インターネットやチラシ、看板など
あらゆる集客の方法を試し実践し
努力したけれど、お客様が見つからない、
トランクの部屋が詰まらない
問い合わせがあっても決まらない
現在、1年半でわずか、１０室しか決まっていない
どうやったら、集客が上手くいくんだろう？
こんなに頑張っても部屋が詰まらないのは
このビジネスは失敗したかもしれない。」
とこういう危機的な状況になっており
現在のトランクルーム店舗を
売却、譲渡することも視野に入れている。
ということでした。
確かに、ウェブや看板、チラシなど
確認してみると、他の生徒さんと比べ
注力しているのはよく理解できました。
なるほど、集客の努力をしているが
「空回り」しているんだなと思ったので
「お客様から問い合わせはあるのですか？」
と聞いてみると
「問い合わせはそこそこある」
と答えられました。
問い合わせはそこそこあるのに
部屋の利用者が決まらない？
このことを聞いて
集客から成約までの動線が一貫した
流れになっていないことが分かりました。
ネックは問い合わせを受けた後の
決め込みが甘いということです。
この方はお客様の問い合わせ後の
内覧や契約を管理会社に任せています。
仕事が忙しくい時間が取れないので
この問い合わせの受付や応対、内覧、
成約、、契約、集金の業務を自分でやらずに
全て外注に頼っていたのです。
さらに聞いてみると
その管理会社は大手の不動産会社で
その店舗はたくさんの人を抱え
営業マンも１０人ぐらいいるとのこと。
そんな大きな組織にトランクルーム経営の
一部を任せても期待できるほどの
効果は得られないと推測しました。
彼らの本来の仕事の仲介業務
1つ決まれば何十万になる業務の中で
1室5000円から1万円程度しかならない
トランクルーム管理を本気でやってくれる
かどうかは疑問です。
むしろ、一人が二人程度の小さな
不動産管理会社に、気配りができて
きめ細かなお世話ができる管理を
やってもらう方がトランクルームが成約しやすい
のではないかと思います。
それが証左に、他の生徒さんで
小さな管理会社に問い合わせから成約までを
任せてしっかりと満室になっている
ケースが多々見られます。
管理会社ならどこに任せても同じ
というわけにはいかないのです。
レジ賃貸なら小さな管理会社より
大きな組織のほうが窓口が広いので
入居者をたくさん見つけられるでしょう。
しかし、トランクルーム経営は少し違うのです。
本来は集客は我々オーナーが全面的に責任を負い
それ以後の作業もオーナー自ら行うのが本筋ですが
時間が取れない人や物件が遠く管理できない人は
それ以降のセクションを管理会社に任せるのですから
管理会社の選定は重要です。
トランクルームをやる場合、管理会社だったら
どこでも同じというわけにはいかないのです。
ということで、集客後の
問い合わせの受付や応対、内覧、
成約、、契約、集金の業務を疎かにすると
トランクの部屋が詰まらないという理由が
明らかになってきました。
これからトランクルーム経営をやる人は
管理会社をしっかりと吟味して管理を任せましょう。
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一級建築士の竹末です。
竹末は現在東京です。
東京にいてもお客様から
トランクルームの問い合わせが入ってきます。
4月に増設したマイボックス祇園店は
好調に詰まってきています。
トランクルーム経営は良い回転をすると
ほんとに良いビジネスになりますね。
さて、昨日は都内の練馬区の
江古田というところへ、うちの生徒さんの
店舗を視察に行ってまいりました。
室内型のトランクルーム店
スペースＣＵＥキュー
（明日アップするそうです。）
この生徒さん、板橋の
小竹向原に1店舗目のトランク店を
オープンし、3年目にまたこちら江古田に
2店舗目をオープンされました。
店内も随所に女性オーナーらしい
気配りがなされている店舗でした。
立地は江古田駅を降り1分ぐらいの場所で
通行人も多く目立つ場所なので
すぐに満室になるでしょうね。
今から楽しみな店舗です。
これで研修生の店舗は
１０６店舗目となりました。
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昨日からレンタル収納ビジネス14期の
マスターコースが始まりました。
協力会社さん6社の説明会があり
会場では厳しい質問が飛び交いました。
具体的な話になると生徒さんも少しづつ
本気になってくるようですね。（苦笑
さて、またまた、北海道の札幌市で
13期生のトランクルームがオープンしました。
マイストレージ２４白石
これで北海道では
旭川市マイモセム
に続いて２店舗目となります。
この店舗は自社ビルで
テナントの空室で困っていたのを
今回、トランクルーム店舗として
有効活用したものです。
トランクルームは３階部分になりますが、
ＥＶも利用でき駐車場も設置されているので
問題ないと思われます。
これから、集客活動に入るわけですが
トランクルーム経営を長く続けて頂きたい
と思いますね。
これでレンタル収納ビジネス講座
の卒業生の店舗は１０５店です。
大阪と東京の２店舗はまたこのブログ上で
紹介しますね。
楽しみにしておいてください。
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こんにちは
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竹末は、現在東京です。
今日はレンタル収納ビジネス14期の
5回目の講座を神田の会議室で行いました。
今日のメイン講義は「ワークショップ」です。
ワークショップは、ご自分の手と頭を使い
トランクルームのレイアウト図を
時間内に作成して頂くものです。
今回の生徒さんはなかなか優秀で、
レンタブル比もそこそこ取れて
作成のスピードも速かったですね。
皆さん、真剣に取り組んでもらって
2時間の時間内で、ほとんどの人が
レイアウト図を完成させました。
ご立派です。
その後、レイアウト図を基に
事業計画を練って、その後、利回りと
収支計画を出してもらいました。
この一連の作業をやることで
レンタル収納ビジネス経営の
概要を掴めたのではないかと思います。
今日は日頃利用しない頭の脳の一部を
活性化させたので、生徒さんは
夜眠れないかもしれませんね。（笑
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