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トランクルームを利用するお客様は何を考えているのか？

 

 

トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

 

さて、レンタル収納ビジネス１２期研修生から

嬉しいご報告が来ていますので

少しだけご紹介しますね。

 

『いつも大変お世話になっております。

埼玉県〇〇市にて、

開業しております第１２期生の〇〇です。

https://mybox24-kamifukuoka.com/  

 

今年の３月より開業を致しておりますが、

開業まではご指導下さいまして

誠にありがとうございました。

 

さて、その後の状況ですが、

お陰様で先週９月末の契約で

単月黒字となりました！

 

８月までは月０～１件、多くて

２件程度の成約だったのですが、

９月は一気に５件成約となり

黒字になることが出来ました。

今日もまた早速１件成約し、

ようやっと認知されてきた

感じがしております。

  

そろそろ増設も考えておりますが、

また良い報告を出来る様に引き続き

頑張って参ります。

 

では、失礼いたします。』

 

この生徒さんも１年間の苦労の末

やっとオープンし、６か月経って

以上のような結果が出ています。

 

まずまずの出足で、これからも

期待できそうです。

 

このように、トランクルーム経営って

やり方さえ間違わなければ

日本国中どんな地域でも成功するんですね。

 

竹末がトランクルーム投資を

皆さんにお勧めするのは

こんな理由があるんです。

 

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トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

 

さて、

沖縄の那覇市で初のトランクルームが

オープンしました。

オープンおめでとうございます！

 

 

収納スペースプラスワン那覇泉崎

⇒　https://syunospace-plus1.com/

 

この生徒さんもオープンするまで

１年以上かかりましたが、

 

念願のトランクルームを

那覇市でも立地の良い、便利な場所へ

オープンする運びとなりました。

 

これで、北は北海道の札幌や旭川

そして、南は沖縄まで

全国でたくさんのトランクルーム店が

オープンし、とうとう１１３店舗になりました。

 

レンタル収納ビジネスのスクールでは

月に１，２店舗のペースで開業しています。

 

どの店舗も時間はかかりますが

「満室になりました！」という報告が

少しづつ増えています。

 

まだまだ増えていくトランクルーム店

生徒さんの動向が気になりますね。

 

今月も来月も準備中の店舗が

たくさんありますので

引き続きこのブログでご紹介しますね。

 

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一級建築士の竹末です。

 

さて、トランクルームの

問い合わせ件数ですが

9月は22件で成約が5件でした。

 

盛夏の7月、8月と10件程度しかなかった

問合せですが、9月は倍の22件。

 

暑い夏は心理的に行動が鈍りますが、

少し涼しくなると、問い合わせが増えてきます。

10月もこの調子で問い合わせがある

と良いですね。

 

しかし、9月は季節の変わり目で

転勤や引越しの仮置きなど

退出も5件と多かったですね。

 

でも、ほとんどのトランクルーム利用者が

10月末での退出ですので

10月分の家賃は頂いています。

その月中に新しい利用者を決めれば

実質的に部屋の空白期間は０です。

 

このように、退出予告があり

空白期間があっても、退出前1か月以内に

新規利用者を成約して家賃を頂ければ

空白期間は0なんですね。

 

これが、稼働率９９％の秘密で

上手くいけば、前利用者は予定外に

早く退出されることも結構ありますので

家賃がダブることもしばしばあります。（苦笑

 

これが稼働率９９．８％の実態なんですね。

既存の店舗でいったん満室になれば

一年中、ほぼ満室と言っていいと思います。

 

アパマンなどレジ賃貸だと退去予告があって

退去後の清掃やリフォームなど

原状回復が必要なので、最短でも

１か月程度の空白期間が生じてしまい

空室ロスが発生するわけです。

ここら辺がトランクルームとの大きな違いでしょう。

 

ただ、日頃からSEOやネット広告など

常にインターネットに対してのあくなき

努力や工夫をしているからこそ

空室が埋まりこの結果になっているわけです。

 

インターネットのマーケティングが

出来ていると、黙っていても

この状態が継続できます。

 

だから、退出があっても

ウェブさえあればすぐに補填ができる。

 

下手なトランクルームのポータルサイトなどに

頼らなくても秀逸な自社サイトがあれば

まったく集客には困りません。

 

ウェブは「打ち出の小槌」という

言い方もあながち嘘ではないと思います。

 

スクールでは、ネットマーケティングで

利用者からの問い合わせが増える

方法を生徒さんに指導しています。

 

 

 

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トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

写真ではまずまずの稼働ですね。

 

台風１８号の影響で

雨が降り始めました。

大雨が降らなければいいんですが。

 

さて、コインパーキング経営の進捗状況です。

オープンして５か月半経ったコインパーキングは

９月の売上が１５万になりました。

８月の売上が１４万でしたから微増ですね。

 

駐車台数は５０坪で7台ですから、

1台当たりの売上が２１４００円で、

ここら辺の月極が10000円が相場ですから

2.14倍になります。

 

理想は3倍欲しいところですが、

まだ周辺の認知が進んでいないのか

一気に売り上げが上がることは難しそうですね。

 

人口密集地でない郊外のコインパーキング

ですから、都心のように一元客が多い

立地ではありません。

 

スタート時から周辺住民のリピート客を狙い

少しづつ、長期的に稼働率を上げていく戦略

ですので覚悟はしていました。

それを承知でチャレンジしましたので

今は我慢するしかないと思います。

 

これからの施策としては

再度の料金体系の見直しと

半径５００Mの周辺住民への

告知のためのチラシ配布です。

 

たとえ、コインパーキングであろうと

店舗をオープンし黙っていても

お客様から問い合わせの電話が

掛かってくるような営業スタイルでは

人より抜きん出ることはできません。

 

小生がやっているトランクルーム経営も

HPを作ったぐらいでお客様が

来てくれると思ったら大間違いです。

 

日夜、どうやったら、お客様の問い合わせが

増えるか、ということを常に

試行錯誤しているんですね。

 

でも、消費増税がスタートしたので

今月の10月は伸びないかもな～

 

 

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一級建築士の竹末です。

 

埼玉県の川口市で

１３期女性オーナーの生徒さんが

トランクルームをオープンしました。

これで全国で１１２店舗目になりました。

 

とな倉南台店

⇒　https://tonakura-minamidai.com/trunkroom/

 

 

この生徒さんは何度か

物件がダメになったりして

挫けそうになったこともありましたが

１年以上かけて辛抱強くやり続けた結果

晴れて１号店をオープンすることが出来ました。

難産の末にトランクルームを開業されましたね。

 

通常はモチベーションが下がり

諦めてしまう人が多い中

よく我慢して続けられました。

 

オープンと同時に通りがかりの人から

１件契約を頂き、幸先の良い

スタートとなったようです。

 

さあ、オープンしたら、

これからがスタートです。

お客様をどうやったら集客できるか

楽しみですね。

頑張ってください。

 

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さて、

昨日は国が国民をだます手口を

お話ししました。

今日も、もう一つ国民をだます手口

「年金の繰り下げ受給」について

ご披露しますね。

 

と、その前に、

実は、小生は６０過ぎてもまだ

年金を頂いていません。

 

現行の年金制度は、年金の受給は

６５歳からもらえますが、小生の場合、

会社からの給与がありますので

年金はもらっていません。

年金の受給を先延ばししている

状態なんですね。

 

この年金の「繰り下げ受給」というのは

６９歳まで年金をもらわずに働いて

７０歳から受給すれば、受給額が

４２％増えるというしくみなんですね。

ほとんどの人が意外にこの仕組みを

知っておられません。

 

繰り下げ受給を受けている人の割合

としては１００人に一人ぐらいで

１％程度と言われています。

 

６５歳以上のほとんどの人が

受給しているにも関わらず

あえてこの貴重な情報を知って

引き延ばしている人が

小生を含め一部いるわけです。

 

◆【繰り下げ受給の落とし穴】

 

ところが、

先日、ある週刊誌を読んでいると

こんな人がおられました。

 

６５歳で定年を迎え会社を退職しました。

その後、６５歳から老体に鞭打って

頑張って５年間ほどコンビニで働き

なんとか２０万程度の生活費で凌いで

５年間を乗り切りました。

やっと７０歳になりましたので

わくわくして、早速年金申請をし

年金を受給しました。

 

ところが、

４２％増額を期待していたはずなのに

ふたを開けてみると思ったほどの

年金額になっていなかったのです。

 

憤慨したその人は社会保険事務所に

駆け込みました。

 

すると、担当者はこう言いました。

 

「あなたは普通の受給者より

多く年金をもらっておられるので

税金や保険料がかかります。

年金はある一定の額だと税金はかかりませんが

年金額がそれを超えると税がかかるように

なっているのです。」

 

必然的に、税金その他が引かれますので

自分が思っていた額の４２％割り増しはありません。

 

ネットで調べてみるとこういうことが書かれていました。

 

「年金を繰り下げ受給すると、年金の額面は

最大42％増えますが、収入が増えた分だけ、

所得税、住民税、国民健康保険料、介護保険料が

増えるので、手取り額は額面ほど増えません。
 額面の増加率を42％とすると、手取り金額は

一般的な例で10％近い減額となり、

30％台前半になるようです。」

 

と、こう書いてあります。

 

上記の人はこういう情報を知っていたら

額面４２％アップの期待を裏切られることは

なかったでしょう。

 

５年間増額を期待して一生懸命

老体に鞭打ってコンビニで働いて

楽しみにした結果がこれだったんです。

 

現在、政府は７０歳繰り下げを

７５歳まで引き延ばす計画があるそうです。

たぶん、間違いなく施行されるでしょうが

これも働き方改革の一環で

高齢者を死ぬまで働かせて甘い汁を

吸おうとする意図が見え隠れしています。

 

昨日の加給年金の話もそうですが

政府が国民をだます手口がここにもあった

ということです。

 

政府は年金のしくみを複雑にして

難しくし、結局何も知らない人は損をする。

国はこうやって国民をだますんですね。

 

「無知は罪なり・・・」

我々は知識を蓄えて賢くなり

国に騙されないようにしましょう。

 

 

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最近は、２０００万年金不足問題で

メディア等で話題が頻繁に取り上げられていますが

年金制度をいろいろ調べていると

（今さらもう遅いですが・・・苦笑）

 

政府、特に社会保険庁が考えていること

思惑が少しづつわかり腑に落ちてきました。

 

たとえば、「加給年金」という言葉ですが

一般の人には聞きなれない語彙だと思います。

 

これって、最近分かったことですが、

 

ご主人が退職して年金をもらっていたとします。

しかし、しばらくすると奥様が６５歳で年金を

受給する時期に来ると、ご主人の年金が

それと同時に支給額が下がるように

なっているのです。

 

奥様がまだ年金をもらっていない時期に、

ご主人に加算される年金が「加給年金」

というもので、一時的な思いやりの

年金と解釈していいのではないかと考えます。

 

実際に、私の友人が５歳下の奥様が

年金を受給すると同時に

年金の額が３万円も下がったそうで

友人はこのことに怒って、社会保険事務所の

担当の人に噛みついたそうです。

 

この友人は加給年金という税のしくみを

知らなかったので、年金額が下がるということも

予期していなかったということで愕然としていました。

 

奥さんがご主人と年齢差が近い場合が多いので

この加給年金は数年しか特典を与えてもらえない

ということになりますね。

 

年金をしっかりと研究していないと

後からこんな不都合なことが起こるわけです。

 

しかし、政府は年金のしくみを複雑にして

難しくし、結局何も知らない人は損をする。

国はこうやって国民をだますんですね。

 

ソクラテスの言葉でこういうものがあります。

「無知は罪なり、知は空虚なり、英知を持つものは英雄なり」

知っているのと知っていないのとでは

大きく違ってくるということですね。

 

他にも年金のことで面白い話題があります。

国が国民をだます手口を

引き続き明日に話します。

じゃあ、また・・・

 

 

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