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トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

2020年は、東京五輪・パラリンピックの

開催で世の中は浮かれた気分になって

景気浮揚に期待がにじむでしょう。

 

ただ、五輪後は関連需要の落ち込みに

景気対策の息切れが加わり、景気が

停滞するのではないかと思われます。

 

また昨年10月に消費税が10％に増税された

ことの悪影響もあり景気の目安である

国内消費は今一段と盛り上がらないでしょう。

 

景気先行き「横ばい」62％　主要122社調査

　「五輪後息切れ」懸念も・・・

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200104-00000003-mai-bus_all

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（１/４毎日新聞より）

 

 

いまだに浮上しない日本経済ですが

ここ30年間、GDP成長率は踏みとどまり

いつの間にか先進国の中で最下位に

なっています。ここまで成長率が止まっている

国は他に見当たりません。

 

国内に目を向けると、政府日銀の長い

低金利政策によって金融機関は疲弊しています。

このまま政策が続き０金利が続くと金融機関は

持ちこたえられなくなり、リストラ、削減、合併を

繰り返していく可能性は高いと思われます。

 

また人件費の抑制で利益を上げても、

それを投資に回さず、企業が「内部留保」という

貯蓄に貯めこんだ分、景気が抑制され、

低成長、低生産性、競争力の低下、賃金抑制

という悪循環を引き起こしています。

 

企業の抑制によって賃金が増えないため

国民の賃金格差が進み消費が依然として

盛り上がらない。そして、いまだにデフレ状況

から抜けられません。

 

また日本の労働生産性は先進各国で最下位

となっており、世界競争力ランキングは30位と

1997年以降では最低となっている（IMD）。

また平均賃金はOECD加盟35カ国中18位

でしかありません。

 

さらに少子高齢化が進み高齢者の医療、

介護などの自己負担割合が大きくなり

年金額の縮小とともに年金生活者の

生活はますます厳しくなります。

 

日本社会が我々が思っている以上に

急速に貧しくなっていることは厳然たる

事実です。

 

と、まあ、悪い材料ばかり述べましたが

こういう国内情勢の中、逃げ切れる世代

（団塊の世代）は良いとしても、現役もしくは

退職を控えている、これからの世代の人

たちは

 

国に頼らずに、自分たちの生活を守るため、

経済的な「自助努力」が求められますね。

 

 

 

 

 

 

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トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

今日は大晦日。

2019年も今日でとうとう終わりですね。

あっという間の一年でしたが

今年一年もこのブログでお世話になりました。

 

今日は、小生の母親と元旦を過ごすため

サ高齢に御年95歳の母親を迎えに行ってきます。

母親はまだ呆けていませんし足腰も丈夫です。

小生もこのぐらい長生きできればと思うのですが

自信がありません。（苦笑

 

 

でも、母親はこのままいけば、100近くまで長生きしそうです。（笑

 

昨今は「人生100年時代」と言いますが、

高齢者の老後は平均寿命より健康寿命です。

 

今の時代、

ベッドに寝た切りになって寿命が延びるより

自分の心身で生命を維持し

自立した生活ができる生存期間を

延ばしたほうが良いということです。

 

そのためにも健康をどうやって

維持していくかということを

常に考えて行動することですね。

 

もちろん、健康寿命を維持してくために

「経済的な裏付け」がないと

これも絵に描いた餅になります。

 

とりあえずは

仕事も、趣味も、スポーツも前向きにやって

今を精一杯生きましょう。

 

それでは、

2019年大晦日31日を楽しく過ごし

来年も頑張りましょうね。

 

良いお年をお迎えくださいね。

 

 

 

 

 

 

 

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トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

2019年も、もう残り僅かとなりましたね。

 

うちも明日で仕事納めです。

朝から大掃除をして、今年も終わりです。

 

今年は2019年10月の消費増税の影響があり

全般的に市中の景気が冷え込みつつあります。

 

2020年東京オリンピック・パラリンピック開催と

明るいニュースはありますが、

2020年、2021年とさらに厳しい時代が到来しそうです。

お仕事も不動産投資も肝を据えて

取り組む必要がありそうですね。

 

さて、そんな中、あなたにとって

2020年はどんな年になるでしょう？

 

公私とも今年以上に「良い年になる」

ことをお祈りしております。

 

 

ということで、

今年も１年間、ブログをお読みいただき、

本当にありがとうございました。

 

これからも、皆様に役に立つ内容を

お届けしたいと思いますので、

2020年もどうぞよろしくお願いいたします。

 

それでは、皆さん良いお年を！！

 

 

 

 

 

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トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

今年も残りあと4日ですね。

 

年末の忙しい日を過ごしながら

このブログを書いていますが、

 

昨日、10期生の生徒さんから

トランクルーム店舗が満室になった

という嬉しいご報告を頂きましたので

ご紹介しますね。

 

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

 竹末先生

 

ご無沙汰しております。

 

１０期生の〇〇です。

 

以前、先生にご指導いただきました私のトランクルームですが、

先日、最後の１室が埋まり、何とか年内に満室にすることができました。

 

正直なところサラリーマン業の片手間で運営してましたので、

そこまで時間と労力はかけられなかったのですが、

兎にも角にも満室にできたことは非常に達成感がありますね。

 

これも一重に先生のお陰です。 

今後とも何卒よろしくお願いいたします。 

最後になりましたが、竹末先生も良いお歳をお迎えください。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

 

この生徒さんは、1年前ぐらいにご相談がありました。

 

エクストレージ大森中央

https://www.extrage.com/

 

会社員で仕事が忙しくしていて

トランクルームの部屋が全然詰まらず

当時、1室程度しか入っていませんでした。

 

本人はトランクルーム店舗をオープンし

サイトを作って、ほったらかしでも

部屋が詰むと思っていたようです。

 

その甘さが原因だったようです。

 

そこで、小生の方から

「トランクルームはそんなに甘いものじゃない

本気で取っ組みなさい」と少しカツを入れ

いろいろな「集客ノウハウ」を指導したところ、

1年でやっと全室が埋まりました。

 

どの生徒さんも様々な環境で頑張っていますが

ほんのちょっとした壁にぶつかり

低迷することが多いんですね。

 

でも、小生の個別相談コンサルで

軌道修正すればすぐに立ち直ることが多いです。

 

どこで躓いているか？そして、どうすれば、

お客さんからの問い合わせが増えるか？

ということが14年間の経験でわかっているので

適切なアドバイスができるのです。

 

レンタル収納ビジネススクールは

こういうアフターフォローが付いているから

皆さん成功するんですね。

逆に、失敗するわけがない。

 

小生のスクールは

トランクルーム経営のノウハウを教えて

それで「はい終わり！」ではありません。

 

ここが座学形式のような他の講座と

大きく違うところなんですね。

 

その講座スクールは来年2月ごろ

から募集をスタートします。

 

今少しお待ちくださいね。

 

 

 

 

 

 

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こんにちは

トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

さて、

１２月はトランクルームの問い合わせが

２７日現在で１２件成約６件です。

ほとんどお断りしたんだろうなと思うと非常に残念。

 

例えでいえば、「売ってください！」と言っている

お客がいるのに売れる商品が在庫がつきて完売状態。

毎月毎月２０９室がこんな満室状態を続けています。

 

過去にいったい何百人のお客を断ったか？

と思うととても残念でなりません。

 

基本的に、弊社はトランクルームに関しては

６カ月以内の短期のお客様は

お断りすることにしています。

 

何故かというと・・・

短期のお客様は処理が面倒で

費用対効果が悪いということと

 

短期のお客様を入れて部屋が埋まっていた場合

長期に借りてくれる大事なお客様を逃すこと

があるからです。

 

「そんな贅沢な、」という方もおられるかもしれませんが

現実に、小生の店では毎月毎月１０～１５件の

問い合わせがあるのですから、

お客様は我々が思っている以上にたくさんおられます。

だから心配することはありません。安心してください。

 

トランクルーム経営の目標、大義は

質の良いお客様に出来る限り長く借りて頂いて

長期に家賃を払い続けてもらうこと。

そして長く空室にならないこと。

 

レジデンス賃貸経営のように

老朽化が進み長期空室になって

原状回復にコストがかかるようでは、

賃貸経営の妙味、メリットは享受できません。

 

トランクルームは「賃貸経営」です。

賃貸経営は大きく儲けることはできませんが

手間をかけずに細く長く経営することが

この商売の最大のメリットだと思っています。

 

労をかけずに何年か経っていたら

いつの間にかキャシュが貯まっていた

というのが長い目で見て、結局、一番なんですね。

 

私は賃貸経営というのはそういうものだと

解釈しています。

 

大きく儲けようと思ったらアパマンなど

賃貸経営に手を出さないほうがいいでしょう。

 

リスクは多少ありますが、探せば他に儲かる

ビジネスはいくらでもあります。

 

でも、小生は最初からそういうビジネスは

望んでいません。

 

賃貸経営というストック型ビジネスが

世の中で比較的安全で確実、堅実

そしてリスクが少ないからやっているのです。

 

ストック型ビジネスとして

トランクルーム投資を考えてみてください。

 

トランクルーム投資の経営スクールは

来年２０２０年２月ごろから募集をかけるつもりです。

今しばらくお待ちくださいませ。

 

 

 

 

 

 

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賃貸経営コンサルタント

トランクルーム経営コンサル

一級建築士の竹末です。

 

本年 5 月に発表された

矢野経済研究所の調査レポートを視ました。

https://www.yano.co.jp/press-release/show/press_id/2130

 

それは 2017 年を境に、屋内型施設と

屋外型施設の成長率が逆転していた

というデータでした。

 

コンテナボックスより屋内型の施設が

増えているという事実ですね。

 

セルフストレージ施設を賃借ではなく

所有する「不動産投資商品化」と「コンテナ
型施設の建築確認取得による投資コスト増」

という 2 つが影響した結果だと思います。

 

何年か前からコンテナの建築確認取得に

ついての公共団体からの指導は、

首都圏ばかりでなく、地方都市にも

影響を及ぼしていました。

 

コンテナ業者側も渋々従っていましたが、

ここにきてコンテナボックスの

建築確認取得に対する投資コストの増大が

クローズアップされるようになってきて

採算性が悪化する現象が起こっています。

 

必然的に、コンテナ一辺倒だったストレージ業者は

投資コストの低い室内型のトランクルームに

切り替え、力を入れるようになったようです。

 

室内型トランクが増加するということは

これから室内型施設の社会での認知が

少しづつ進んでいくだろうと思われます。

 

今までは、コンテナしか知らなかった人が

屋内型トランクルームをキャッチするいうことで

 

そのようなストレージの形態を知る人が

増えてくる、ということです。

それ故、集客が非常に「楽になってくる」

ということですね。

 

ほとんどの生徒さんは室内型タイプですので

この現象は我々にとっては追い風になる

かもしれませんね。

 

 

 

 

 

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トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

昨日のクリスマスイブは

いかがでしたでしょうか？

楽しい日を過ごされましたか？

 

※かぼちゃの馬車事件を起こし倒産した、この投資企業は

ダイヤモンド社からこんな書籍を出版していたんですね。

お金さえ出せば本は出版できるという見本です。

 

 

さて、１１月の記事で

ちょっと古いニュースかもしれませんが

「かぼちゃの馬車事件」以来どうなったのか

気になっていましたが、不正融資をした

スルガ銀行はシェアハウスの借金を

棒引きにする予定だそうです。

 

シェアハウス借金物件手放せば免除へスルガ銀行

日本経済新聞より

 

シェアハウス向けでは１２００人超の顧客に

計２千億円超を融資し、このうち返済困難と

なった３００人前後が被害弁護団を通じ、

物件を譲渡して残債は全額カットするよう

同行に求めていたそうですが、

これでやっと決着がついたようですね。

 

物件を売却などで処理するにしても

債務以上で売れることはありませんから

不足分はスルガが負担するということでしょう。

 

被害者オーナーにとって

借金を帳消しにしてくれるなんて

ほんとうにありがたいことです。

オーナーは一応に胸を撫でおろしたことでしょう。

 

しかし、オーナーさんは弱者「被害者」と

いうことになっていますが

いくらスルガの銀行員の不正があって

知らなかったとしても本人たちは融資を

望んでいた人がほとんどでしょうから

「 同じ穴の狢」でしょう。

 

突き放すようで悪いんですが、

やはり、どう考えても「騙されるほうが悪い」

と小生は考えています。

 

これに懲りて二度とこん甘い話に

乗ってはいけないと思います。

 

しかしこのような事件は時間が経てば

忘却の彼方に、そしてまた新たに

同じような事件が起こります。

歴史は何度も繰り返すんです。

 

人間の性（欲）ってどうしようもないですね。

 

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※トランクルーム投資は、このような

悪徳投資ではありませんから安心してください。（笑

 

 

 

 

 

 

 

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トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

 

今年は暖冬だそうです。

この時期で、各地のスキー場には雪が無く

ゴルフ場は大喜びだそうです。

雪なし「明暗」 県内スキー場お手上げ、ゴルフ場はほくほく

今日もお昼からトランクルーム内覧１件あり。

どうも冷やかし客のような気がする？

 

 

さて、

アパートやマンションなどの

レジデンス系賃貸の「入居付け」は、

 

ほとんどの家主さんが管理会社か客付け会社のような

不動産会社さんにお願いしていることと思います。

 

通常、不動産屋さんは広範囲に広報活動をし

入居者を探して我々の賃貸物件の空室を埋めてくれます。

彼らは入居者を見つける専門家、プロなんですね。

 

もちろん、無料というわけではありません。

不動産屋さんは入居者からは仲介手数料、

大家側には「広告費」という名目で費用を請求します。

 

昔は入居者からの仲介手数料のみで

終わっていましたが、最近は世知辛くなり

大家からも徴収するのが慣習的なことになりました。

 

昨今の賃貸市場の環境悪化が大家の経営にも

影響を及ぼす形になっています。

家主としても、物件を長く空き室にするぐらいなら

広告費を払ってでも埋めたほうが得策ですので

それが当たり前のことになりました。

 

しかし、その広告費も年々上昇し投資市場の

厳しい地域、例えば、北海道の札幌とか

福岡の博多などは家賃の３か月分以上の

広告費が一般的になっています。

 

物件の供給過剰による入居者不足のため

業者側の入居付け姿勢が強気になってきたわけです。

 

基本的に、ほとんどの家主は入居者を見つける術を

知らないので不動産屋さんに頼るようになります。

入居者を自分で見つけることが大それたことだ

と思い込んでいる節があります。

 

しかし、

小生はトランクルームの利用者を独自の手法で探し

見つけ、トランクルームの空室を埋めています。

そのため、小生が１５年かけてトランクルーム経営を

やっていく中で入居者を自分で探し見つけることが

そんなに難しいものだと思わなくなりました。

 

レジ賃貸を何十何百世帯と経営している家主さんにとって

広告費の出費は相当な経費となるでしょう。

 

昨今のレジ賃貸経営は時代の流れとともに様々なサービスが

出来てそれを利用するのが一般的になり、そのサービスへの

出費のおかげで経営を圧迫することが多くなりました。

 

便利なことは良いことですが、それにいちいち反応し

自分の首を絞めるのでは「本末転倒」です。

 

我々はボランティアをやっているのではなく

商売を儲けるためにやっているのですから。

 

集客や契約、事務手続き、運営、管理も自社で対処できれば

経営は大きく改善するはずです。

 

トランクルーム経営で携わってきた１５年の経験やノウハウを

そのままレジ賃貸経営に応用すると、仲介会社を利用する

ことはまったく必要なくなります。

 

自分でお客様（入居者）を探し見つけることを

経営視野に入れて考えてみてはどうでしょうか？

 

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一級建築士の竹末です。

 

今日も朝８時から研修生とスカイプを使った

インターネット電話で個別相談。

相談の内容はほとんど「集客」でした。

集客は生徒さんがオープンして必ずぶつかる壁ですね。

 

レンタル収納ビジネスは

調査をする、店舗を作るとか管理や運営する

とか言っても結局は「集客」なんですね。

「集客」という語彙につきます。

 

「集客」って、どういうことかというと

世間に広く店舗の存在を認知させて

お客様から問い合わせの電話を受け

利用者に部屋を借りてもらって

トランクルームの部屋を埋めていく

ということです。

 

レジデンス賃貸だって、コストをかけて

内装を豪華にし設備のグレードアップを

図ったとしても部屋を借りる入居者が

いなければ元の木阿弥です。

 

どんな商売でも、お客様がいなければ

その事業は成り立たないわけです。

 

レンタル収納ビジネス（トランクルーム）

でもお客さんから問い合わせの電話が

なければ部屋が埋まりません。

 

いつまでも部屋が埋まらなければ

空室ばかりで一切家賃が入ってきませんから

このビジネスは失敗、撤退ということになります。

 

結局、お客様さえいればどのような商売でも

何とかなるものなんですね。

 

すべての経営者は、お客様がいないから

商売がうまくいかないと言って

日夜集客に悩んでいるんです。

 

それほど、大事な「集客」。

専門用語でマーケティングと言っています。

このマーケティングを攻略できなければ

レンタル収納ビジネスは、「プー」なんです。

参入する意味がない。

 

その集客には大きく分けて

オフライン集客とオンライン集客が

あり、それを使ってお客様を見つける

導線を作ります。

 

導線を作り、お客を呼び込み

問合せさせ、そして商品を見せる。

 

そして

商品を見せたらその商品に納得し

申込書に記入して審査をかけ

契約へ進んで家賃を頂きます。

 

こういうプロセスでレンタル収納ビジネス

経営（トランクルーム経営）をやっていくのです。

 

レンタル収納ビジネス１４期講座では

現実に即した全ての

集客のノウハウ・スキル

を講座で学習します。

 

来年早々に募集を開始しますね。

 

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