トランクルーム投資 レンタル倉庫経営 コンテナ投資 テナント空室対策、土地活用にレンタル収納ビジネス 経営ノウハウマスター講座

トランクルーム経営NO1コンサルタント

の竹末　治生（たけすえはるお）です。

いつもメルマガ購読ありがとうございます。

 

今日もトランクルーム投資に関する

トピックや役に立つ情報を

皆さんにお届けしますね。

 

ついに10月に突入しました！

10月に入りますます秋が深まってきましたね。

さて、

先日、テレビのNHK特集「クローズアップ現代」

を視ていると、コロナ禍、都内の一等地の銀座や

オフィス街でテナントの空室が大幅に

増加しているとのこと。

 

取材では、コロナ影響により、

銀座商店主が高いテナント家賃に

悲鳴を上げ

「もう、商売が持たない！家賃も払えない！」

と叫んでいました。

 

今年秋口から歳末にかけてテナント空室は

ますます増えてくるという予測です。

 

一方、次々と退出するテナントにより

テナントオーナーも相次ぐ家賃値下げ要求や

長期化する空室に、ローンが返済できなくなって

自社ビルを不動産売却せざるを得ない状況に

なっているということでした。

 

ところが、

 

店子や大家が苦悩しているにも

かかわらず、不動産市場では

こんなことが起こっているのです。

 

コロナ禍の世界主要各都市の

空室率と比べ東京都心のオフィス空室率は

世界的に見てもまだマシな方だそうで・・・

 

それに目を付け外国の投資家たちが

買い時でチャンスだとばかり

次々に不良物件をキャッシュで購入し、

その後転売し利ザヤを稼いでいる

という話でした。

 

そのような不良物件を取り扱う業者や

外国人投資家たちが水面下で暗躍していて

コロナ災禍が「思わぬ儲け話」になっている

という話題でした。

 

マスコミ、メディアでは、

世の中の負の部分ばかりクローズアップ

して煽っていますが、この不況下

儲ける材料はいくらでも転がっているようですね。

 

と、感心している場合ではありません。

あなたもこのチャンスを逃さず

不況をいかに自分にとってプラスに

転じるかを考えなければなりません。

 

世の中の動きを逐一精査し眠っている

「儲けのネタ」を掘り起こしてみる

必要がありそうですね。

 

コロナ禍、これから経済は「7割経済」が続く

⇒　https://ameblo.jp/seru2093/entry-12628445365.html

 

10月はトランクルームスクール15期最終日「体験発表会」

⇒　https://ameblo.jp/seru2093/entry-12628646658.html

 

瀬戸内海の風景

⇒　https://ameblo.jp/seru2093/entry-12627871144.html

 

 

こんにちは、トランクルーム経営コンサルタントの竹末です。

さて、トランクルームを開業するときの

コンセプトは「社会に貢献をする」

「社会に役立つ」ということです。

ありきたりの言葉かもしれません。

 

でも、トランクルームを投資として捉えている人が

多いですが、投資という自分のエゴだけ

のためにやるわけではありません。

 

生活するうえで、収納で困っている人や

緊急の引っ越しや仮置きのため

生活スタイルの向上のためなど

大衆の様々な悩み事を解決できるのが

トランクルームというスペース、空間。

その空間を気軽に安価に貸し出す商売。

 

テナントの空室で困っている大家さん

にとっても助かることですし、収納の悩みを

解決できる消費者にとってもハッピーになれる。

 

また、運営する側もそこそこの利益を得られる。

一石二鳥にも三鳥にもなるビジネスが

トランクルーム経営なのです。

 

そのトランクルーム開業を成功する

お手伝いするのがトランクルーム経営ノウハウ

スクールなんですね。

 

トランクルームを開業するとき

このコンセプトをしっかりと押さえて

スタートしなければなりません。

 

 

 

コロナに全く影響されない不動産投資

 

 

『トランクルーム投資で失敗する11の理由』

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コロナに影響されない商売ってあるんだろうか？

テーマ：トランクルーム投資

トランクルーム経営NO1コンサルタント

の竹末　治生（たけすえはるお）です。

 

さて、

昨年、老後資金2000万円問題という

金融庁の試算が社会に大きな波紋を

投げかけました。

 

麻生財務大臣の

「報告書の受け取りは拒否する」

という一言で決着をつけたわけですが、

 

ことはそれだけで収拾しません。

いまだこの件に関しては

燻り続けています。

 

この２０００万円問題というのは

こういうことなんですね。

 

今は平均寿命が延び

人生１００年時代である

ということを前提に考えますね。

 

金融庁の資産では、

夫６５妻６０で夫が９５歳まで

健在として仮定します。

 

必要な生活費＝１月当たり２６万４千円、

年金等の収入=１月当たり２０万９千円、

 

不足額＝１月当たり５万５千円

必要年数＝３０年（９５歳）として

１９８０万円で計算しています。

 

 

で、金融庁は「貯蓄が最低２０００万

ないと死ぬまでには足りないよ」

ということを言いたかったわけです。

 

 

 

しかし、私から言わせれば

これは当然のこと。

 

老後資金の不足は

日本の社会事情（少子高齢化）を

新聞や書籍、メディア等で情報収集し、

常に精査していれば自明の理です。

 

 

国への依存心の強い一部の人たちが

怒って国会周辺でデモをしたそうですが

国に向けて不満をぶっつけるのは

本末転倒でしょう。

 

このことに対して

ほとんどのサラリーマンは

冷静に受け止めているようです。

 

年金制度が破綻するのは

目に見えていて、国や会社は、

もう助けてくれないのです。

 

じゃあ、どうすればいいのか

ということになるんですが、

 

唯一の解決策は、自立して

働き続けることです。

 

高齢になっても職を得て

健康である限り働き続けることなんですね。

 

しかし、高齢者を雇ってくれるところがあるのか？

という不安があるでしょうね。

 

 

だったら、カンタンです。

組織に従属して給与をもらうより

フリーランサーになることです。

 

 

前述の年金２０万に＋最低１０万が

入ってくる仕組みを作れば一気に解決します！

 

職を得なくても良いですから

不足分１０万円が自動的に入ってくる

しくみを作ればいいんです。

 

 

小生は、１０年以上前から

年金不足を危惧しこの仕組みを

着実に実践し続けてきました。

 

 

大したことはしていませんが、

たった４店舗のトランクルームと

２店のコインパーキングの

不動産賃貸収入だけで、

 

今では、月に１５０万以上が

入ってくるようになりました。

 

おかげさまで、年金への不安は

一切なくなりました。

 

 

年金の不足分を補うしくみとは

「トランクルームビジネス」

だったんですね。

 

 

このように、最初「年金不足分の補填」

という単純なきっかけから始まった

トランクルームビジネスは

 

方向転換して本気の商売に

なってしまったわけです。（笑

 

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さて、

テナントの空室で悩んでいるオーナーさんは多いですね。

テナント物件も賃貸（アパ、マン）と同じように

建物が老朽化するとテナントがなかなか埋まりません。

 

特に、東京都内は昨今の再開発ラッシュや

不動産市況の好調により、

テナントオフィスビルが次々と建設されて

いくので、既存テナントが新築の方へ

移っていくのです。

 

テナントが空室になると

次のテナントを探すのに一苦労です。

半年ぐらい空いていれば良い方で

なかには１年、あるいは２年と

空いている状況が続きます。

 

また、オフィスビルの場合、

退去があった部屋のIT化対応や設備の更新に

ある程度のコストを投資しなければ

テナントの募集もままならない

時代となっています。

 

先日、わたしは

都内新宿にある築３～４０年ぐらいの

とある超高層オフィスビルの中に入りましたが、

入ってびっくり！しました。

 

入居テナントの名称が記載されていない

白地の表示板をたくさん見かけたのです。

空白になっているということは

テナントが入居していないということです。

 

また、テナントが空いていると、

そこで働く社員や人の出入りが少ないので

飲食の需要がなくなり、飲食テナントも

出店しません。

 

それが連鎖を呼び、飲食や物販テナントも

オフィスビルからどんどん退出していく

傾向にあります。

 

 

本来のビジネス目的の

オフィステナントビルが

関連施設の退出、撤退により

ますます不便な状態に陥り

ビルの機能そのものが魅力のない空間と

なってしまうのです。

 

 

このように、

レジデンス賃貸と同じように

供給過剰のテナントオフィス市場では

老朽化したテナント物件は

稼働率が下がり経営が成り立たなく

なっています。

 

 

日本のビジネス街の超一流の立地

であっても、この様ですから

地方都市では推して知るべしです。

 

 

そこで、

テナント不況の時代において

老朽化した空間の有効活用再生事業として

注目されているのが

「トランクルーム経営」です。

 

 

空室で困っているビル経営オーナーさん

にも参考にしてもらいたいので

テナント空室を埋めた成功体験を

研修生の方から動画取材しています。

 

 

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トランクルーム経営コンサルタント
一級建築士の竹末です。

竹末は、現在東京です。

さて、今日はトランクルーム経営
の話ではなくコインパーキングについてです。

トランクルーム経営も良いですが
コインパーキングもなかなか悪くないです。

スタートして９か月が経った
弊社コインパーキングですが
月額１８万まで伸びてきました。
２０万まで、あともう一息というところです。

ここでコインパーキングのメリットを
私が作成した表をもとに
冷静に分析し説明してみましょう。

①利回りは高いです。
不動産投資が７～８％程度に比べ
コインパーキングの「表面利回り」は
まだ１年たっていないので正確には出せませんが
８０～１００％に近い数字だと思われます。
ちなみに２年前にやった弊社のコインパーキング
第１号店は１２０％でした。（嬉

②投資コストも不動産投資のように
何千万、何億を必要としません。
５０坪程度の更地をアスファルトやCB積み
駐車場機器の設置、看板など含めて
２６０万程度です。

③またランニングコストですが
電気代と固定資産税、業者へ払うメンテナンス、
管理料（清掃代含む）だけです。
電気代は、ほぼ自動販売機で賄えます。

④節税については機器の減価償却は５年。
アスファルトなどの償却は１０年です。
不動産投資をと比べ法定耐用年数が
短いのが有利ですね。

⑤成長性については地域によって
違ってきますが、地方都市の都心では
完全に「成熟期」を迎えており
供給過剰の地域も一部あります。
が、市場にも穴場があります。

⑥投資リスクとしては、投資コストが低く
仮に失敗、撤退したたとしても、
大きな損失リスクにはならないでしょう。
数年したら元は取れると思われます。

以上、他不動産投資との比較による
コインパーキングビジネスのメリット
を解説しました。

ただ、私が一番感心したのは
「まったく、何もやることがない」
ということです。

本当に何もやることがないのです。
管理料を払って業者に任せているので
現場を見ることもめったにありません。

ほぼ、年金と同じような性格を
持っているサイドビジネスで
不謹慎な言い方かもしれませんが
不労所得に近いビジネスです。（笑

コインパーキングについては
今後さらに事業を進めていきますので
情報をストックしたらまたお知らせしますね。

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一級建築士の竹末です。

竹末は、現在東京です。
今日も東京で頑張っていますよ。（笑

昨日は１５期トランクルームビジネススクール
の準備のため、コピーライターの赤川さんと
都内の神田岩本町で打ち合わせをしました。

あいにく、事務所の上階にある会議室が
埋まっていたため、近くにある時間貸しの
【レンタルスペース】というものを
初めて借りてみました。

レンタルスペースとはこんな感じのスペースです。

レンタルスペースというビジネスは
マンションの1室を一般に開放し
机やいす、白板、プロジェクター等を用意し
会議や打ち合わせ、面接、教室、ワークショップ
などの多目的な用途に利用するスペースです。

このレンタルスペースビジネス、
マンションの1室を借りて利用すれば
簡単にビジネスが立ち上がるため
今、東京都内の主要駅の近隣で
急速に増えつつあります。

一般の会議室といわれているものと比べ
貸し時間単位の料金がはるかに安く
気軽に借りれる気安さがありますね。

で、今日はプロのカメラマンさんにお願いして、
このブログを見ている読者さんに公開する
動画を撮る予定ですので
楽しみにしておいてくださいね。

今日も忙しい日になりそうです。

 

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一級建築士の竹末です。

竹末は、現在東京です。
都内のお天気は曇りです。

さて、
大阪の８期研修生のトランクルーム店が
満室になったというご報告がありました！

マイボックス24大阪夕陽丘

以下、研修生からの報告メールです。

『今年もよろしくお願いいたします。
本日、初めて「夕陽丘」店が満室になりました！
何度もリーチをかけながら一進一退でしたが、
今日2件本契約し、空きがなくなりました。
さらには2件問い合わせが入って空き待ちを
薦めるおまけ付き。
今年は幸先良いスタートが切れています。
2店目の新店もがんばります！
またお目にかかれる日を楽しみにしております！』

ということで、小生にとっては大変嬉しい
ニュースで、次の２店舗目もすでに準備の
段階に入っているとか。

この研修生さんは３～４年前に会社に勤めながら
苦労してトランクルーム事業を立ち上げました。

集客や管理、運営は自分で処理し、
内覧のみはお母さまに協力してもらって
コツコツと辛抱強くやり続けました。

小生は彼のお母さんにも一度お会いしました。
お母さんが協力してくれるなんてありがたいことで
もし、お母さまがいなければ満室は達成できなかった
かもしれませんね。

このように家族の協力で経営をやりくりしている
生徒さんも多いです。

これからの日本社会は人出不足がさらに進み
政府の掲げる働き方改革では【高齢者の活用】
が謳われている時代です。

トランクルーム経営の一部のみを
高齢者の方にヘルプして頂き
事業参画してもらえれば
これほどありがたいことはありません。
ひいては、トランクルーム経営の
「自動化の仕組み」が作れますよね。

トランクルームは仕組みをつくれば
店舗が遠くにあったり、
会社に勤めていて動けない人であっても
運営していくことができるのです。

頑張って2店、3店と増やしてくださいね。

 

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一級建築士の竹末です。

竹末は、現在東京です。
昨日のお昼から東京で仕事をスタートしています。

さて、お正月の土曜日に14期生の都内の
生徒さんとスカイプを使って個別相談をしました。
その個別相談でこういうことがありました。

１１月にオープンして以来去年までで
利用者の内覧が６件あったそうです。
が、残念ながら成約が０件。

仮申し込みがあってもキャンセルとか
内覧しても「検討する」といって
帰ったりするケースが多かったそうです。

トランクルーム経営の場合
レジデンス賃貸の入居者のように
たくさんの物件を見学して品定めをする
ようなことはあまりありません。

なぜなら、ただモノを保管することだけが
目的なので、価格以外にはさほど居住環境の
良し悪しについては興味がないからです。
モノさえ保管できれば良いという単純な動機ですね。

にもかかわらず、１件も決まらなかったわけです。
ここで、小生はなぜ、利用者が内覧までして
トランクルームの部屋を借りなかったのか？
ということを探るべく、この生徒さんに
根掘り葉掘り、些細なことまで質問をしてみました。

とすると、利用者が決まらない大きな原因が見つかったのです。

それはこれです。

このトランクルームは地下１階にあり
それに繋がる入り口の階段が築４０年の古い
時のままで、電気も一つしかなくて暗く
天井も壁も床も仕上げが無しで
そのままの状態だったんです。

これでは、利用者が決まらないはずです。
地下１階の室内は、手入れされた
そこそこきれいな状態なのに
室内へ入る手前の階段室がこのような状況で
差があまりにもありすぎる。

利用者はトランク室内とこの階段の
アンバランスを繊細に感じ取ったのでしょう。
だから内覧に来ても決めなかったのです。
後からのキャンセルも多かったですし。

結局、利用者が決まらない原因は
これだったんですね。
こういう見落としは生徒さんには
けっこう多いんです。

まあ、初めてトランクルーム経営を
やるのですから、こういう失敗があるのは
仕方がないとは思いますが、
それにしても、このまま気が付かないで
進めていくと「最終的には撤退」
というようなことになっていたん
じゃないかと思いますね。

早くキャッチして良かったです。

不動産にはそれぞれ顔があって
個性があり一つ一つ違うんですね。
素人さんがそれを見極めるのは至難の業です。
それを補うのが、小生のような
「プロの専門家の目」なんですね。

レンタル収納ビジネススクールの
「特別なコース」には、
こういった手厚いサービス（個別相談）が
付いていますので安心してトランクルーム
経営を開業できます。

現在全国で１１９店舗ありますが
過去、生徒さんでトランクルーム経営を
失敗した人は皆無です。

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一級建築士の竹末です。

今日は朝から新幹線で東京出張です。

１２月は歯が痛むため、東京行きを中止し
久しぶりの出張になります。

新幹線は帰省ラッシュが過ぎたせいか
車内は比較的席が空いていて
ゆったりしていましたね。

お正月に読んだ一冊
１０１歳現役医師の死なない生活

書籍は
１０１歳になっても現役でバリバリと
仕事を続けている、ある高齢の
医師の方が上梓したエッセイ集です。

７６年も医師の仕事を続けていて
「人の役に立つこと」を死ぬまで続けたい
というというポリシーだそうです。

長生きのコツは「習慣化」だそうで

ほんの一部ですが
たとえば、、、

・規則正しい生活
・毎日３０分の徒歩
・太陽の光を１日１５分浴びる
・甘いものを食べない
・毎朝、足腰の柔軟体操をする
・インスタントラーメンを食べない
・猫背になっていないか、常に意識する
・寝るときは枕を使わない
・塩分を減らして素材を味わう

どうですか？
我々にとって耳の痛い所作ばかりですね。
でも、どれか一つでも参考になればよいかな。

最後に
死は怖いものではない
「当たり前ですが、生きている間は死はありません
だから、死ぬまで生きる。それだけのことです。」

この方は毎日毎日を人の役に立つことで
精一杯生きていれば
死ぬことは怖くないと言い切っています。
だから、死は怖くないんだと。

そういう境地になれない小生は
まだ凡人の域を超えていないんでしょうかね？
そのうちに歳を取ればこのお医者さんのように
腑に落ちる時が来るかもしれません。

それを信じて、

それまで精一杯生きていこうと思います。

 

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