トランクルーム投資・コンテナ投資
テーマ:トランクルーム投資
トランクルーム経営コンサルタント
一級建築士の竹末です。
前回のブログは
『たった4件の住居ですが、この15年の間
数え切れないほどの入居者からのクレームや
トラブルが発生し時間的にも労力的にも
精神的にも負担が大きかったです。』
というタイトルで小生が体験した
レジデンス賃貸の問題点を
過去の事例検証に基づいて
掘り下げてお話ししました。
その中でレジ賃貸は管理上のトラブルや
クレームが多いという話をしたと思います。
これがレジデンス(アパートやマンション)
の最も大きな欠点、問題点です。
では、レジデンスは、なぜクレームやトラブルが
多いのでしょうか?
レジデンス賃貸というのは住居系ですから
入居者は24時間、一年365日間
常にその空間に住んでいることになります。
もちろん、
働いている方は勤務時間内は
レジデンス内に滞在していませんが
夕方勤務から帰って朝出勤するまで以外の
時間帯は、室内にいることが多いです。
また休日の土日、祭日も部屋を使用している
ことになります。
このように、入居者は一年の内のほとんどを
その部屋で過ごしているわけです。
必然的に、
レジデンス室内のトイレや流し、洗面などの
あらゆる設備機器やサッシュから扉、床、
壁、天井を使用、利用することになり、
使用する頻度、接触頻度が高いことになります。
物には耐久性があり、常時使用していると
耐久限界を超えますので、接触頻度が高い
ということはモノが傷みやすく、壊れやすい
ということになります。
単身用のレジと比べ、ファミリーなどの
他人数になると設備機器を利用する人が
3人、4人になりますので
利用頻度は3倍、4倍になる計算ですから
傷み、壊れやすさは自明の論理です。
これが、
レジデンス賃貸の致命的な欠点
なのです。レジ賃貸の宿命として当たり前
のことを当たり前と考えずに冷静になって
考えて見ることです。
だから、レジデンス賃貸は必然的に修繕や
原状回復のコストがかかりますし
入居者からのクレームやトラブルが多いのです。
◆その欠点に気づいたのは、
トランクルーム経営
をやり始めた時からでした。
トランクルーム経営は利用者は確かに人間ですが、
保管しているのは本や扇風機、冬用タイヤなど
の「モノ」です。我々はモノを相手に商売して
いるのです。
だから、口もついていないし文句を言うことも
ないのでクレームも発生しません。
利用者は短くても1週間に1回、
1か月に1回程度の出し入れがあり
長い人で一年に1回、5~10年に1回
という人もおられます。
使用頻度が少ないので、レジ賃貸のように
設備機器や扉や室内が傷みませんし、壊れません。
室内にある蛍光灯でさえ、頻度が少ないので
15年に1回ぐらいしか取り換える必要がありません。
なので、メンテナンスや管理がほとんど
必要ないしトラブルやクレームが全くな
と言っても過言ではありません。
何度も言いますが、トランクルーム経営は
室内に保管している【モノ】を相手に商売している
のでトラブル、クレームが皆無なのです。
小生はトランクルーム経営をやり始めて
同じように、家賃を頂いている「賃貸商売」
であるにも関わらずこんなにも違うものかと
ビックリしたことがあります。
物事をこういう視点で見ると
不動産投資家が増やしているレジデンス賃貸が
いかに効率の悪く、煩わしく、儲からない
ビジネスかということがよくわかると思います。