トランクルーム投資 レンタル倉庫経営 コンテナ投資 テナント空室対策、土地活用にレンタル収納ビジネス 経営ノウハウマスター講座

 

 

トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

今日は、朝から、沖縄の那覇市の

生徒さんとスカイプ個別相談をしました。

 

今月、那覇市内で１１１店舗目の

トランクルームをオープンする予定ですが、

オープン前の事前のコンサルティングです。

 

この那覇の町のトランクルームですが、

けっこう、たくさんのトランクルーム店が

ひしめきあっていて、ニーズが

盛り上がっています。

 

また、トランクルームの家賃も

人気ともに上昇し、信じられない

家賃に跳ね上がっています。

 

家賃は、小生の町のトランクルーム

店家賃と比べ、約、倍に近い価格だそうで

ビックリですね。

 

ですから、東京都内山手線の

内側の区とほぼ同じ程度の

家賃になっています。

 

ちなみに、付近の月極駐車場の

賃料は「５０００円」だそう。（苦笑

 

人口わずか３２万人の地方都市で

なぜ、そんな高い家賃になったのでしょうか？

また、どうしてそんなことが可能なのでしょう？

 

答えは簡単です。

 

先駆者が家賃を高く設定したから

なんですね。

 

一番に家賃を高く出して

それが上手くいったものだから

２番手はそれに追随する。

 

そして、３番手もそれに合わせてオープンする。

これを何度も繰り返しているうちに

とうとう、その街のトランクルーム家賃が

形成されてしまったんですね。

 

この現象を見る限り、地域の

家賃相場っていうものは造るものなんですね。

 

アパートやマンションの家賃相場は

難しいでしょうが、新しいビジネスの場合は

こういうことが可能なんですね。

 

どうでしょうか？

あなたの町の家賃は誰が先に造るか、

一度実験的にやってみると良いかもしれませんね。

 

いずれ、家賃破壊が起こってくることを予測し

家賃の高い今のうちに

「儲けるだけ儲けたほうがいい」

かもしれません。　（笑

 

ご参考になったでしょうか？

 

 

 

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トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

 

最近、不動産市場が過熱気味のため、

従来のアパート、マンション投資以外の

不動産投資手法が注目されています。

その一つがトランクルーム投資です。

 

他にも考えられる投資手法の

是非を冷静に客観的に比較してみました。

それが上の比較表です。

 

あくまで小生独自の価値観や判断力に

依る評価です。

 

総体的に見て、

レジ賃貸系の不動産投資は

全ての項目で劣りますが

コインパーキング投資や室内型の

トランクルームは、すべての面で

優れていると思われますね。

 

 

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トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

さて、トランクルーム経営で

利用者を選ぶ際に

質の悪い人から申し込まれた時に

どうやったら、断れるかという質問が

ありましたのでお答えしますね。

 

 

ここから

↓↓

＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾

さて、〇〇さんのご質問の件ですが

 

＞その方ですが、腕等に大きなイレズミがある方です。

＞保証会社を通して診査するとお伝えしました。

＞本人曰く、たぶん保証会社は通らない、そのような

＞経歴があると言っていました。

＞免許も停止中で逮捕歴もある方です。

＞通らなければ、違う人物を通して借りたいと言っていました。

＞今は〇〇業で会社にも入っているので、保険はあるようです。

 

何も起こらなければいいですが、トラブルが

起こった時大変ですからこういう方は、後々のために

OKしないほうが良いですね。

たぶん、他のトランクルーム店で断られたから

こちらへ来ているのでしょう。

 

あなたは、一応保証会社を通すということを

本人に言ってあるので粛々と話を進めていくだけです。

「保証会社の審査が通らなかったので申し訳ありません。」

と返事をすることです。

 

もし、なぜ通らないのかと聞かれたら、

「保証会社は審査の可否の理由は絶対に教えてくれません

ので当社にはわかりません」と答えておいてください。

 

＞通らなければ、違う人物を通して借りたいと言っていました。

 

「代理契約は本人でないので保証会社が認めません。

禁止です。」と言ってください。

 

経営者側が判断したことでなく、すべて保証会社の所為に

すればよいと思います。

【自分には責任はなく、保証会社に言われたことを

お伝えしているだけ】と、このスタンスを貫き通すことです。 

 

因みに、保証会社の審査は全般的に甘く、

ブラック以外はほとんどフリーパスと考えていいでしょう。

自社の利用者選定判断のほうがよほどか安心です。（笑

 

過去、１４年間経営していますが、この件に関して

トラブルになったことは一度もありませんでしたね。

 

****************************

東京オフィス

〒101-0042東京都千代田区神田東松下町37-2-610

TEL 03-5298-1650 FAX 03-5298-1655

広島オフィス

〒730-0805広島市中区十日市町2-4-8

TEL 082-503-2090 FAX 082-503-2093

有限会社セル企画コンサルタント

一級建築士事務所

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トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

さて、

７月は問合せ９件と不調だった

トランクルーム経営でしたが

８月は１２件の問い合わせがあり

２件契約が決まりました。

 

９月から少し涼しくなった途端

問合せも多くなってきて

毎日電話が鳴り続けますね。

 

昨日のブログにも書きましたが

お客様から問い合わせの電話を

頂くためには自分で集客しなければなりません。

 

自分で集客するために

一番大事な集客ツールとして

オンライン集客があります。

 

オンラインとは、読んで字のごとく

オンライン上のインターネットを使って

一般のユーザーに広く告知する方法です。

 

オンラインでやる方法として

最初にやるべきツールは

ウェブサイト、HPを作ることです。

 

しかし、皆さんが誤解していることですが

HPを作ればよいというものではありません。

 

インターネットビジネスはHPを作ってから

が始まりなのです。

 

オンライン上にじぶんのHPが存在すること

だけで満足している方がおられますが

大きな錯覚なんですね。

 

たとえば、じぶんのHPがあったとして

どこに出ているのかわからないようじゃ

ユーザーに認知されません。

 

目指すは、複合検索キーワードといって

「トランクルーム　〇〇市」と検索をかけて

すぐに見つけられるような

位置にいないとだめです。

 

１ページ目を調べ、２ページ目をめくり

３ページ目をめくっても自分のサイトが

出てこないようでは、まず、お客様から

問い合わせの電話はありません。

 

このように、お客様がキーワードを入れて

調べる時、上位に自分のサイトがあることが

必須条件なのです。

 

インターネット上でこういう施策を打つことが

SEO対策と呼ばれるインターネット

マーケティングなんですね。

 

小生はこのインターネットマーケティングの

スキルを１５年以上前から積み重ねてきました。

 

そのおかげで、

月に１５件から２０件の貴重な問合せを

受ける結果になったのです。

ですから、一朝一夕に数字を

出したわけではありません。

 

これらのノウハウを全て公開し

微に入り細に入りコーチしているのが

レンタル収納ビジネスのスクールなんですね。

 

この講座では、日頃誰も教えてくれないような

ノウハウ、知識を徹底的に指導します。

またそのHPのしくみができたサイトも

皆さんに提供するつもりです。

 

 

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トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

 

一昨日、都内でトランクルーム経営が

７年目に突入した生徒さん（士業の先生）から

電話がありまして、いろいろと貴重なお話を

聞きました。

 

この生徒さん、全部で１６５室を運営しており

５年目ぐらいからほとんど出入りが無くなった

と言われていました。

 

ほとんどないと言っても、１年に８件程度

の契約数だそうです。

１年に８件と言えば、１．５カ月に１回の

出入りがあって、それを埋める契約業務のみです。

 

また、退出しても１週間で空き室が埋まるとか。

これって、レジ賃貸では考えられないことです。

 

その程度の出入りだと考えれば、常時ほとんど

満室状態といっても差し支えないと思われます。

 

ということは家賃も大きな変動がなく

ほぼ一定の家賃が入ってくるしくみです。

家主にとって家賃に変動がないという

現象はとても精神的に良いことですね。

 

長年経営していると、トランクルーム経営は

こんな大きなメリットや旨味が出てきます。

 

この生徒さんは最後に

「本当にやって良かった。これも

竹末さんに勧めてもらったおかげです。」

と、感慨深そうにおっしゃっておられました。

 

どうして、レジ不動産投資のような

不安定さがないのかわかりますか？

 

それは、自分で集客するからです。

 

一般的なアパートやマンション、テナントなど

の賃貸物件は、業者さんに入居者を

連れてきてもらわなければなりません。

 

業者さんへのサポートはできますが、

集客を自分でコントロールすることなど

まず、不可能です。

 

ひたすら、業者さんからの吉報を

今か、今かと待つしかなくて

姿勢が常にネガティブなんですね。

 

要するに、レジ賃貸の不動産投資は

集客の部分が他人任せなのです。

 

一方、トランクルーム経営は

他人に委ねることなく常にポジティブ姿勢です。

 

経営上のこの部分が自分でコントロールできる

のは、トランクルーム経営ならではの大きなメリット

と言えるでしょう。

 

家主自ら集客のしくみをつくりましょう。

そうすれば、空室のリスクを避けられます。

 

そして、トランクルーム経営を安定軌道に

乗せられますので怖いものはありません。

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一級建築士の竹末です。

 

８月も終わり９月に入って盛夏が続くと思ったら

梅雨のような長雨が続きます。

大雨で被害が出なければいいんですが。

 

 

フラット３５不正、さらに拡大　調査外事例、新たに判明

朝日新聞デジタル

⇒　https://news.yahoo.co.jp/pickup/6334924

 

【住宅金融支援機構が提供する長期固定の住宅ローン

「フラット３５」がマンション投資に不正に使われた問題

で、その件数はすでに機構が把握している１１３件に

加え、別に３０件超あることが朝日新聞の取材で

わかった。不動産業者が「自己資金なしで投資できる」

と勧誘して中古マンションを割高な価格で販売し、

多額の融資を引き出していた。】

 

かぼちゃの馬車事件以来

金融機関の不正融資が

少し落ち着いていたかなと思うと

また、不動産投資関連のニュースです。

 

他にも不動産の投資を主体として儲けている

メーカーの〇〇パレスも世間を賑やかしていますが

今度は、住宅金融支援機構という国の資金を

流用して悪事を働いていた投資家が

明らかになったという話。

 

しかしですね。「投資」という言葉に

踊らされる人のなんと多いことか

素人投資家の皆さんが投資をやって

一儲けしようと思うんでしょうね。

 

儲けようと思う気持ちがあるから、

心に隙間ができて、そこに悪徳業者が

入り込んでくる。

 

そして、騙される人がいるから、

騙す人が増えてくる。その繰り返しです。

 

最近の若い人はキャッシュが有る無しに

かかわらず全額ローンを組む人が

多いので、自己資金０で投資ができる

というフラット３５は非常に魅力的です。

また低利で長期固定金利です。

 

それにしても、債務者がフラット３５のことを

知らなかったとはいえません。

業者と共謀し、国の住宅資金を投資という

私的資金に悪用するとは言語道断です。

 

融資契約違反なので発覚すれば

一括返済を迫るなど、こういう人は

早急に処置をしてもらいたいものです。

 

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