今日は賃貸経営成功のヒントになる話しをしますね。
先日、東京のわたしのオフィスに
あるオーナーさんが訪ねてきました。
このオーナーさんは地方都市の物件を購入しました。
その物件は、賃貸マンションで
ほとんどの部屋が空室だった物件だそうです。
空室ばかりの物件ですから、当然、取得価格は安いです。
利回りは満室時１３％から１５％。
満室にすればお宝物件ですが、リスクは高いです。
しかし、このオーナーさんはこの物件の取得に
果敢に挑戦しました。
そして、半年経って満室にし希望の利回りを得ました。
どうやって、空室を埋めたのか？
大規模なリフォームでもやったのか？
それとも、家賃を大幅に下げたのか？
それとも、業者さんに広告費を余分に払ったのか？
たしかに、家賃は現状より下げました。
リフォームも少しだけお金を使ってやりました。
業者さんにも通常より広告費を余分に出しました。
しかし、いろいろ実践したことの中で
一番大きな挑戦は・・・
「初期費用」なのです。
入居者にとっての、この初期費用の高い壁を
低くしてあげたんです。
今までの古い賃貸業界の慣習で
敷金は担保になるので必要なもの。
礼金は入居者からもらうの当り前。
仲介手数料も業者さんに支払うのは当然。
保証金は云々・・・
こういうことは
大家の身勝手というか
都合のよいことばかりで、
入居者には全く関係ないこと・・・なんですね。
ほとんどの入居者は、そう思っています。
彼らの本音はそうなんです。
だから、一度も賃貸を借りた経験がない入居者は
「どうしてこんなにお金がかかるんだっ！」と
この業界に憤慨する人も時々いますよね。
タレントの小島よしおじゃないですが
「そんなの関係ねえー！」ですよ。（笑）
もう一度、考えてみてください。
あなたは、
いったい何のために賃貸経営をやっているのですか？
礼金や保証金、更新料、敷金を入居者からもらって
儲けるためにやっているわけではないでしょう？
堅実で安定的に入る毎月の家賃が
「いちばん大きな目的」ではなかったんじゃあないですか？
またまた、
トランクルーム経営の話で恐縮ですが・・・
わたしのトランクルーム経営は一切、初期費用なしです。
家賃のみ、です。
だから、いつも満杯になるんですよ。
常日頃から、わたしが言っているでしょう。
賃貸経営は大家の視点で見るのではなく
入居者の視点でものを考えるということを・・・
この業界はなんだかんだと言って
まだまだ保守的で古い体質が蔓延しています。
入居者の声をもっと本気で聞いてください。
そこに空室を埋めるヒントが隠されているのです。
それでは、
また、メールしますね。