トランクルーム投資 レンタル倉庫経営 コンテナ投資 テナント空室対策、土地活用にレンタル収納ビジネス 経営ノウハウマスター講座

まことに申し訳ありません。
講座はまだかまだかと
たくさんのご質問を頂くのですが

レンタル収納ビジネス１5期の講座は
未だ準備中で、少し公開が遅れそうです。
今少しお待ちください。

来年早々このブログ上でお知らせいたします。

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トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

都内の５期研修生の士業（公認会計士）の方に

取材（動画）したときの写真です。

 

 

この方はわずか３年の短期間で

現在はトランクルーム１６５室（満室）

月間２００万の賃料を売り上げています。

 

本業の士業の仕事も安定した

トランクルーム事業のおかげで

とても好調だそうです。

 

この方が言うことは

「トランクルーム事業は経済的な後押し

にもなり精神的なゆとりさえも

もたらしてくれた」

とおっしゃっていました。

 

通常は、新規ビジネスを立ち上げて

数年で安定した業績を上げることは

至難の業です。そうそう簡単なこと

ではありません。

 

逆に、下手をすれば、失敗して大きな損失に

なることもあります。

 

しかし、この不動産の投資

（トランクルーム投資）

はちょっと質の違うビジネスです。

少ない自己資金で投資リスクもなく

満室にすれば毎月安定した賃料が

入ってきます。

 

しかも、過去、生徒さんでこのビジネスを

手掛けて失敗した人は皆無。

 

わずかたった３年の期間に

安定した収益源で、かつ長期に富を

もたらしてくれる商売って、世の中に

そうそうあるでしょうか？

そんなにあるものではありません。

 

この９年間に

レンタル収納経営ノウハウ講座を

受講した生徒さんの中で、

この方のような成功事例が

次から次へと起こっています。

 

これから、私を含めて、

こういった生徒さんの成功事例を

続々とみなさんに公表しますね。

 

楽しみにしてくださいね。

 

 

 

 

 

 

 

『トランクルーム投資で失敗する11の理由』

この無料のレポートを読んでみたい方は

コチラ→　 http://rentaru-syuunou.com/lss/t-blog1107/

 

 

 

 

 

 

トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

昨日のブログでお話ししたように

 

２０年前の当初はアパートやマンションの

ようなレジデンス賃貸の取得を目指し

実践してみましたが、しかしビジネスとして

考えるうえで「まったく旨味がない」と

いうことが腑に落ちることとなりました。

 

最近流行っている民泊やシェアーハウス

なども住居系の類ですから住居系の

欠点、弱みがあるビジネスだと

私は捉えています。

 

そんなことを早くから見極めていた

小生は住居系のレジデンス賃貸に

「重き」を置かないでレジデンス賃貸以外の、

もっと効率の良い稼げる不動産の投資を

模索し始めました。

 

そして時間をかけて探し求めた結果、

それがトランクルーム（レンタル収納ビジネス）

という投資だったのです。

 

トランクルーム投資は、レジデンス賃貸経営の

「儲からない」、「煩わしい」「リスクが高い」

という弱点や欠点をカバーできる

珠玉の手法でした。

 

結果、トランクルーム投資をスタートし

１４年経った現在で、５店舗の

トランクルーム店を増やしました。

 

また、以前から興味を持っていた

バイク駐車場も１０年前にトランクルーム店

の中へ1か所併設しました。

 

そして、2年前にコインパーキング店を

スタートし、そこそこ回り始めたので

現在では2店舗目を立ち上げています。

 

これら全てのビジネスが

レジデンス賃貸を疑問に感じたことから

スタートし、ニーズを模索しながら

チャレンジし、紆余曲折を経て

今現在は経営が好調に推移しています。

そして安定的に収益を生み出しています。

 

トランクルームもバイク駐車場も

コインパーキングも、レジデンス賃貸経営を

否定したことからの産物でした。

 

早めに、効率の悪いレジデンス経営の

しがらみを断ち切ったことが、このような

結果となったのですね。

 

やって良かったと思います。

大正解でした。

 

 

 

 

『トランクルーム投資で失敗する11の理由』

この無料のレポートを読んでみたい方は

コチラ→　 http://rentaru-syuunou.com/lss/t-blog1107/

今日は不動産投資に傾注する人たちに

読んでもらいたい「不動産投資の真実」

実態をお話ししますね。

 

トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

 

小生がアパートを購入したのが１５年前でした。

 

そのアパートは土地面積120坪築11年

木造２階建てメゾネット4戸。購入価格は3500万。

自己資金をリフォーム費用含め1800万投入し

ローン2000万（20年）で組みました。

現在残債は580万です。

 

現在も保有し老朽化が進んでいるものの

満室稼働は続いています。

 

経営的にはこの15年間順調で

ほとんど空室もなく経営が悪化する

こともなく何の問題もないのですが、、、

 

この15年を振り返ってみると、レジ賃貸の

不動産投資の旨味は全くと言っていいほど

感じられませんでした。

 

理由の一つとして

投資金額（1800万）に対する見返りが少ない

要は、「利回り」が低いということですね。

当初は利回り１１％でしたが、空室のリスクのため

当初より家賃が少しづつ下がり利回りは1.5％ダウン。

 

また、老朽化のため管理上メンテナンス費用が

突発的に出て行き、酷い時には家賃の1か月分

が掛かる時もあります。

 

常に突発的なことなので数字を集計した

ことはありませんが、この修繕費が馬鹿にならない。

また、そろそろ築26年目で、2回目の大規模修繕の

時期になりましたので大きな費用が掛かります。

 

たった4件の住居ですが、この15年の間

数え切れないほどの入居者からのクレームや

トラブルが発生し時間的にも労力的にも

精神的にも負担が大きかったです。

 

こんなことを繰り返し自己資金1800万を

投入したにもかかわらず、預金通帳には

キャッシュがほとんど残っていない

状況になっています。

 

大なり小なり、ほとんどの投資物件は

長い年月を経てばこのような結果が

予想されます。建物が老朽化すれば

このような未来が待っているのです。

 

不動産投資の実態を知らないで

この業界に競って参入する

サラリーマンや公務員の気持ちが

小生には理解できませんね。

 

じゃあ、何の不動産投資を

やったらいいのかということですが

 

レジ賃貸系の投資以外で

小生がおススメする不動産投資が

以下のレポートに記載されています。

 

 

 

 

 

 

 

『トランクルーム投資で失敗する11の理由』

この無料のレポートを読んでみたい方は

コチラ→　 http://rentaru-syuunou.com/lss/t-blog1107/

 

 

トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

前回のブログは

不動産投資　私がレジ賃貸を増やさない理由

 

『たった4件の住居ですが、この15年の間

数え切れないほどの入居者からのクレームや

トラブルが発生し時間的にも労力的にも

精神的にも負担が大きかったです。』

 

というタイトルで小生が体験した

レジデンス賃貸の問題点を

過去の事例検証に基づいて

掘り下げてお話ししました。

 

その中でレジ賃貸は管理上のトラブルや

クレームが多いという話をしたと思います。

これがレジデンス（アパートやマンション）

の最も大きな欠点、問題点です。

 

では、レジデンスは、なぜクレームやトラブルが

多いのでしょうか？

 

レジデンス賃貸というのは住居系ですから

入居者は２４時間、一年３６５日間

常にその空間に住んでいることになります。

 

もちろん、

働いている方は勤務時間内は

レジデンス内に滞在していませんが

夕方勤務から帰って朝出勤するまで以外の

時間帯は、室内にいることが多いです。

また休日の土日、祭日も部屋を使用している

ことになります。

 

このように、入居者は一年の内のほとんどを

その部屋で過ごしているわけです。

 

必然的に、

レジデンス室内のトイレや流し、洗面などの

あらゆる設備機器やサッシュから扉、床、

壁、天井を使用、利用することになり、

使用する頻度、接触頻度が高いことになります。

 

物には耐久性があり、常時使用していると

耐久限界を超えますので、接触頻度が高い

ということはモノが傷みやすく、壊れやすい

ということになります。

 

単身用のレジと比べ、ファミリーなどの

他人数になると設備機器を利用する人が

３人、４人になりますので

利用頻度は３倍、４倍になる計算ですから

傷み、壊れやすさは自明の論理です。

 

これが、

レジデンス賃貸の致命的な欠点

なのです。レジ賃貸の宿命として当たり前

のことを当たり前と考えずに冷静になって

考えて見ることです。

 

だから、レジデンス賃貸は必然的に修繕や

原状回復のコストがかかりますし

入居者からのクレームやトラブルが多いのです。

 

 

◆その欠点に気づいたのは、

トランクルーム経営

をやり始めた時からでした。

 

トランクルーム経営は利用者は確かに人間ですが、

保管しているのは本や扇風機、冬用タイヤなど

の「モノ」です。我々はモノを相手に商売して

いるのです。

 

だから、口もついていないし文句を言うことも

ないのでクレームも発生しません。

利用者は短くても１週間に１回、

１か月に１回程度の出し入れがあり

長い人で一年に１回、５～１０年に１回

という人もおられます。

 

使用頻度が少ないので、レジ賃貸のように

設備機器や扉や室内が傷みませんし、壊れません。

室内にある蛍光灯でさえ、頻度が少ないので

１５年に１回ぐらいしか取り換える必要がありません。

 

なので、メンテナンスや管理がほとんど

必要ないしトラブルやクレームが全くな

と言っても過言ではありません。

 

何度も言いますが、トランクルーム経営は

室内に保管している【モノ】を相手に商売している

のでトラブル、クレームが皆無なのです。

 

小生はトランクルーム経営をやり始めて

同じように、家賃を頂いている「賃貸商売」

であるにも関わらずこんなにも違うものかと

ビックリしたことがあります。

 

物事をこういう視点で見ると

不動産投資家が増やしているレジデンス賃貸が

いかに効率の悪く、煩わしく、儲からない

ビジネスかということがよくわかると思います。

 

 

 

 

 

 

『トランクルーム投資で失敗する11の理由』

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おはようございます。

賃貸経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

強い寒波襲来で全国的に初雪が降る

ところが多いそうです。

関東でも今年初の雪が見られる

かもしれませんね。

 

現在、全国で我々の仲間の

トランクルーム１１８店舗が稼働していますが

地方と東京ではお客様（利用者）の質が

大きく違いますね。

 

地価の高い東京都内でやっている

生徒さんのトランクルーム店は、

都内に住んでいる利用者の

空間に対しての価値感が違いますので

２万、３万と家賃が少々高めでも

平気で借りて頂けます。

 

たとえ、貸し倉庫の類のような

価値の低いサービスだとしても

スペースがそれだけ価値があるものだと

しっかりと認識しているようです。

 

この東京人の空間に対しての価値観ですが

こういう体験をすることがあります。

 

 

たとえば、東京都内でコーヒーを飲むために

ドトールやサンマルク等のカフェで

くつろぎの空間を求めようとしても

机や椅子の隣との間隔が数１０センチしかなく

他人との距離は１Mもないことがよくあります。

 

人との距離が近いため、自分だけの空間を

楽しむのは難しいです。

それでも、慣れているせいか、お客は我慢して

一人だけの空間を楽しんでいるようですね。

都内で、低料金のコーヒーを飲もうとしたら

このようなカフェばかりです。

 

経営側は少しでも回転率を良くするために

必然的に机や椅子をぎゅうぎゅう詰めにします。

 

もし、ゆったりとした空間を楽しもうと思ったら

コーヒー一杯５００円～１０００円出せば

それは十分可能です。

サービスやコーヒーの味もそこそこです。

 

このように、地方の人と東京の人と

スペースに対する価値観が大きく違うため

トランクルームに対する価値観も

違ってくると言えるかもしれません。

 

地方のトランクルーム利用者は

スペースに対する価値観が低いがために

賃料の高い大きな部屋を

借りることに躊躇する傾向が

強いようで、

 

結果、家賃価格が１万円以上の

大きさの部屋が埋まりにくいというのが実情です。

 

 

 

 

 

 

 

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賃貸経営コンサルタント

トランクルームコンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

さて、

東京都内でトランクルームを

経営するとよくわかることなんですが

 

生徒さんの店舗の利用者は

店舗を中心とした半径５００Mから

来ていることが多いです。

 

割合としては６０％とか

多いところで８０％、９０％になる

こともあります。

 

ここら辺が地方都市とは大きく違うところです。

ちなみに、調べてみると、小生がやっている

店舗では５００M以内から来ている人は

３０％ぐらいです。

 

なぜ、東京都内と地方都市では

こんなに差があるのか？

 

考えられることは、東京都内では

車の利用が少なく、地方都市では

車の利用が大半であることが

原因の一つとしてあげられるでしょう。

 

車で動くと活動範囲は５００M程度

では済みません。１キロ２キロの

範囲からでも難なく来ることができます。

 

一方、

都内のように車を利用しないとなると

徒歩か自転車で５分か１０分ぐらいの

５００M内外が限界でしょう。

 

このように地域の人口の過密度で

トランクルームの利用度は

大きく変わってくるのがわかります。

 

で、

都内のように５００ｍ内外から

利用者が来るということが分かれば

集客はどうすればよいでしょうか？

 

ここで質問です。

トランクルームがここにあるということを

どうやって知らせればよいでしょうか？

どんな媒体を使って認知させれば

よいでしょうか？

 

回答は・・・

告知媒体として代表的な

看板やポスティングチラシですね。

 

それ以外にどんな方法があるでしょうか？

 

たとえば、

上記の写真にあるような

郵便局の有料広報サービスです。

店頭の空いたスペースにポスターを

掲載させてもらうことです。

また、郵便局には１か月間チラシを

置かせてもらうサービスもあります。

 

いずれも地域密着で比較的

安価な広報サービスなので

ぜひ、使ってみることですね。

 

どうでしょうか、他にも街の

あちこちに利用できるスペースが

ありそうですね。

知恵を絞りだして考えてみましょう。

 

他では得られないこういう情報を

レンタル収納ビジネススクールで

学ぶことができます。

 

スクールは来年早々からスタートします。

 

 

 

 

 

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トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

１２月に入り寒さが厳しくなりました。

北海道は本格的な冬で吹雪になっているとか。

寒さに弱い小生はビビっております。

 

さて、

トランクルーム経営で集客を図るために

チラシや看板などのオフラインだけでなく

オンラインでも問合せを増やさなければ

いけません。

 

オンラインで自分のウェブサイトを

検索結果上位にあげるのも重要ですが、

SEOやMEOは大変な労力と時間、

そして検索上位スキルも必要です。

 

そこで、、

一番手っ取り早いのがネット広告です。

インターネット上の広告はアットホームや

ホームズ、グッドトランク等のポータルサイト

と言われる総合募集サイトがあり

月々幾らかのお金を出して

掲載する方法があります。

 

その他にリスティング広告という

広告媒体もあります。

 

ヤフーやグーグルで検索したときに

上位に広告スペースとしてテキスト広告を

掲載したり、またコンテンツ広告（ディスプレイ）

として掲載するものもあります。

 

広告料金はそのリンクやバナーを

ユーザーがクリックしたときに

課金されるシステムになっています。

 

ただ、地方都市だとクリック単価が

比較的安いのですが、東京など首都圏だと

単価が高額なので我々のような零細には

負担が大きく現実的には難しいかもしれません。

 

他にもフェースブック広告や地域ポータル

サイトへのバナー広告などがあり、

じっくり探せば地域密着型ビジネスに

相応しい広告がたくさん存在します。

 

トランクルーム経営の集客は

あらゆる手段で見込み客に認知を

得るために利用すれば問い合わせが

増えるようになります。

 

ウェブサイトを作ったからといって

安心してほったらかしにしても

問合せは増えません。

これが現実です。

 

常に前向きに広報活動をやっていく

ことがトランクルーム経営の成功に

繋がっていくのです。

 

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トランクルーム経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

昨日は１カ月ぶりに

郊外へ自転車ツーリング。

 

昨今は、朝は寒いですが

自転車に乗って運動しているせいか

お昼からはスポーツするのに

ちょうど良い気候ですね。

 

 

さて、

８年前から開催している

トランクルーム経営のスクールですが

今までに１００人以上の方と

数百回の個別の相談をやっています。

 

生徒さんの店舗の準備のお手伝いや

経営上の様々な問題点を解決し

高いハードルを乗り越えるための

サポートを常にやっています。

 

また、個別の相談で蓄積された

たくさんの知識や情報を個別相談等で

生徒さんに常にフィードバックしています。

 

そのお陰で、１１７店舗がオープンし

誰一人も撤退しないトランクルーム経営の

成功への仕組みができあがりました。

 

通常、FC（フランチャイズ）でやられる方も

多いですがFCは全ての人が成功する

わけではありません。

 

けっこう、事業が上手くいかないで

撤退している店舗も多いです。

 

そんな中、誰一人失敗せずに

経営をやり遂げている人が多い

スクールは稀です。

 

その成果の出るスクールの募集は

来年の１月そうそうからスタートします。

 

このブログで告知し用意したサイトに

登録して頂き、動画を見て学習した後、

セミナー＆説明会を全国各地で行います。

 

そして、４月からスタートする

レンタル収納ビジネス１５期へ

の申し込みを開始します。

 

まだあと１か月以上先ですが

今から楽しみにしている方も

多いようですので、事前に予告しておきますね。

 

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もし、このことを

もう少し早く知っていたら

トランクルーム経営を

失敗することはなかったのに・・・？

 

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