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レンタル収納経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

お盆の最中、

低調だったトランクルームの

問い合わせの電話が少しだけ

入るようになりました。

 

今日は、１３年間トランクルーム経営を

やってきた経験からめったに聞けない

面白い話「傾向と対策」について

少し話をしましょうね。

 

これは経験したものでないと

得られない気づきでしょう。

 

私のトランクルームは東京都内ではなく

人口１２０万の地方都市でやっています。

それを前提条件に話しますね。

 

最近、特に多いんですが

利用者の問合せで一番多いのが

「３５００円の倉庫はありますか？」

という問い合わせです。

 

部屋の大きさではなく家賃の問合せから

入ってくることが多いです。

もちろん、ほとんどがインターネットからの

問合せですから、利用者は「部屋のサイズや料金」

は自社のウェブサイトで確認しているはずです。

 

にもかかわらず、ですね。

問い合わせは家賃を聞いてくることが多い。

大きさを確認せずに家賃の安いものを

指定してくるんですね。

 

なぜ、ここまで３５００円にこだわるのか

不思議でなりませんし理解できません。

どうも利用者の選択の基準が大きさでなく

料金のみで判断しているようなのです。

自分が出せる金額を自分で決めている

のかもしれません。

 

地方都市ですから、首都圏などより

所得層は低いのは理解できます。

トランクルームなどにお金を出したくない

気持ちも少しは理解できます。

トランクルームに対する価値観が低い

のも、地方ですから仕方がないことです。

 

しかし、ですね。

大きさも確認せずに家賃から判断するのは

どう考えても納得できないですね。

 

長いことやってますが、これだけは

トランクルーム７不思議の１つなんですね。

 

この現象から

トランクルーム商品を構成する

大きさ、料金を推測できるんですね。

 

どうやったら、利用者のニーズに応えることができるか

利用者に納得して借りてもらえることができるか

ある一定の法則が読めてきます。

 

他のライバル業者との差別化を図り

短期間に満室にするノウハウやテクニックが

徐々にわかってきました。

それでは、具体的にどうすればいいのか

ということなんですが・・・

 

これからは企業秘密なので

１４期講座の受講生だけに教授しますね。

但し、この方法はデメリットもあります。

 

 

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一級建築士の竹末です。

 

昨日は、郊外で変わった形態のトランクルームを

見つけました。写真のようないろんなパターンが

ありますね。

 

１．屋外型のレンタル物置

２．屋外型のレンタル車庫

３．室内型のトランクルーム

家賃はそこそこ取っているようです。

 

イナバのグループ会社でイナバクリエイトという

企業がやっているレンタル収納事業です。

イナバ物置の自社製品を使って

こういう使い方ができるというお手本ですね。

 

１）は私も以前店舗として造ったことがある

屋外型のレンタル物置です。

屋外に連続型の物置を並べ周囲をフェンスで

囲むやり方で土地効率が良く敷地を最大限利用できます。

素人でも比較的取っ組みやすいトランクルームです。

 

２）は屋外型のガレージで大切な自分の車やバイクを

保管する車マニア、バイクマニアの人には最適。

 

３）はプレファブ製品で大きな建物を建て

その中を小さく区切って収納スペースとして

個人に貸し出す室内型のトランクルーム。

寒暖の天候に左右されないのがメリット。

 

と、多彩なラインナップです。

 

問題点としては

投資コストが相当かかりそう。

監視カメラや照明は付いているが

高級車や高級バイクの防犯が心配

それと一番大きな課題は「集客」です。

 

発想はいいのですが、商品づくりだけで

終わってしまいそうな感じのレンタル収納店舗です。

この立地（郊外）だと、ある程度埋まるまで

たぶん３～５年はかかるでしょうね。

そこまで我慢ができるか？

 

いずれにしても、成り行きが

楽しみな店舗ではありますね。

じっくりと静観してみましょう。

 

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起業して法人を起こし２５年が経ちました。

思い起こせば、２５年前、妻と子供二人の家族を

抱えながら、よく思い切って会社を辞めたものです。

 

起業する前は、皆さんがご存知の

建築メーカー「ダイワハウス」という企業に

勤めていました。

 

ダイワハウスは戸建て住宅という

イメージが強いですが、当時から

生活総合産業としてホテルや

ホームセンターなど様々なビジネスを

行っていました。

 

建築請負を主とする企業には変わりはありませんが

住宅ばかりでなく、ビルや店舗、工場、倉庫など

ありとあらゆる用途の建築物を建設していました。

 

小生はその中で、賃貸のアパートやマンションなど

集合住宅を建設受注する営業所へ所属し

３人の部下を指導しながら営業所内でも

重要なポジションを担っていました。

 

入社当時（３５年前）は、今ほどの超大手ではなく

売上５～６０００億、社員数５～６０００人の、

超というほどの規模ではなく一応「大手」という

クラスの企業でした。

 

ちなみに、現在は売上４．１兆円

ゼネコンの鹿島、大成、清水、大林

住宅メーカーセキスイなどと比べ

ダントツの超大手企業となっています。

 

と、企業紹介はこれぐらいにして・・

 

２５年前ダイワハウスを退職するとき

ダイワハウスには店内特約店という

制度があって優秀な営業マンには

建設受注という仕事の内容を引き続いて

できる社内独立制度を続けるように

上司から依頼されました。

 

こういう制度を利用すると、企業にとっても

優秀な社員に辞められる損失、リスクがありません。

 

保険会社の代理店方式に似たような

制度で、企業の社員に属さないで別法人を作り

企業のブランド名を利用し、企業の商品を

売る独立した仕事です。

 

と言っても、企業の社員とは違い

給与や社会保険は会社は一切負担しませんので

完全な独立事業主です。

 

経済的な生活の方は

会社を辞めても、この店内特約店の

おかげで１０年間は十分飯は食えました。

 

自社の社員も一人雇い順風満帆の

特約店経営でしたが、大きな組織との

関係上軋轢が起こり、大手企業の組織内で

仕事を進めることの限界を感じるようになりました。

 

個人で大手企業と組んでも最後まで

対等な関係とは成らず所詮、大手の

下請けでしかない関係に愛想が尽きたのです。

 

で、一念発起しダイワハウス店内特約店契約を

解消しブランドに頼らない独立独歩の

ビジネスにチャレンジしたのです。

 

が、しかし、納得して始めたビジネスは

想像を超える苦難の道へと歩む

ことになったのです。

 

その後の１０年間は苦労の連続でした。

トランクルーム投資の話はこれからです。

続きは明日以降に・・・

 

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おはようございます。

賃貸経営コンサルタント

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昨日は、原爆記念日慰霊祭で

安倍総理を含む多くの方が

平和公園に慰霊に訪れました。

 

それから、広島カープはDNAに初戦で勝ち

首位巨人とのゲーム差はわずか１。

リーグ４連覇がいよいよ現実味を増してきました。

 

 

 

 

 

さて、4月中旬にオープンしたコインパーキングの

2店舗目ですが、周辺での認知が少しづつ進んだのか

３か月とちょっとで

６月の10万円から７月が15万円に

売り上げがあがり　（喜

底堅いニーズがあるのが見えてきました。

 

すでに、月極駐車場満車にした場合の

家賃の２倍に到達しています。

 

また、設置した自動販売機も

長梅雨にもかかわらず、３万を軽く超えていて

梅雨明けの盛夏に入ると５万はいくのではと思います。

全体的に見ると、あと数か月８月、９月、１０月の

我慢が必要というところでしょうか。

 

ほとんどの地主・オーナーさんは、

土地を有効利用するために

アパートか賃貸マンション或いは

月極駐車場程度の発想ぐらいしかありません。

 

収益物件の建設は多額でリスクがあるので

リスクを避けるために

なるべく投資コストを掛けずに

アスファルトを敷いて月極駐車場に

することは、安全で堅実なのは確かです。

 

しかし、どうせやるなら、

もう少しだけ出して

アスファルト費用の２倍から３倍

を投資し、土地から稼ぐ売上を

３倍に上げることは考えないのでしょうか？

 

土地を守るだけだったら、固定資産税に毛の生えた

程度の駐車場でもいいですが、

土地を最大公約数的に活用する方法論を

考えるべきだと思います。

 

土地活用も様々な形態にチャレンジしないと

道は開けません。

いろいろやってみて、これがベストだと

思われることを探し、見つける。

そして最大効率がよい投資を見つけたら、

そこで、一気にコストを投資し拡大する。

 

一般の人から見たら不埒と言われるでしょうが

合言葉は「楽で、簡単、儲かる」です。

 

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今日は、8月6日原爆記念日です。

原爆投下時間の8時15分に

平和の尊さと安寧を祈りました。

 

JNNの世論調査では、

韓国へのホワイト国除外の輸出規制などがあり

安倍内閣の支持率が少し上がっているようですね。

 

その安倍内閣に対して優先してほしい

政策として、こういうことを国民は望んでいます。

 

年金や医療などの社会保障６２％

^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^

景気や雇用４４％

少子高齢化や子育て対策４１％

憲法改正８％

 

特に年金医療などの社会保障については

国民の一番心配で不安な課題です。

 

私事ですが、過日、母親の骨折のため

手術と1か月程度の入院で、

病院へ医療費を支払いに行きました。

 

請求書を見ると

２０～３０万程度の予想に反して

1３万の請求だったので内心ホッとしました。

 

よく考えると、

後期高齢者医療で1割負担で済みますから

10倍の130万がかかっている計算になります。

それにしても医療費は高いですね！

 

国民はこの国民健康保険のおかげで

安心して医療を受けられるわけです。

しかし、医療費の9割分の１１７万を

国が補填してくれていることになりますので

恐ろしいほど高い金額です。

 

たまたま腕の骨折で比較的短い

1か月の入院だったので、この程度で済みましたが、

入院期間が2か月3か月と長期に続くと、

この程度ではすまないでしょう。

 

また寝たきりになるということも

十分考えられることですので

そうなった時の医療負担も大きいです。

 

高齢者の医療費負担は

「高齢者の増加」と「平均寿命の延び」

と合わせてこれからは飛躍的に増大するでしょう。

 

そのため、高齢者の医療負担や介護負担で

国家の財政を圧迫することになります。

 

いずれにしても、こんなことを真剣に考えると

将来の自分たちの老後も本当に不安になってきて

居ても立っても居られなくなります。

 

長期の医療費や介護費用を払える

経済的に余裕のある人は問題ないですが、

世の中はそんな高齢者ばかりではないと思います。

 

高齢者の中で、預金もない国民年金受給者の

人たちにこんなにかかる医療介護費を払え

といってもどだい無理な話です。

 

これって、現実の社会なんですね。

そういう経済状況の人たちは一体どうなるんでしょう？

 

もし、そういう困窮した生活環境になれば

最悪、生活保護制度や高額療養費制度、

障害者年金制度など公的な生活サービスや

医療サービスがあります。

 

中途半端な困窮では条件等が厳しく

受給は難しいかもしれませんが

こういうものを利用すればいいかと思います。

 

訳の分からないままいろんなことを書いてきましたが、

 

いずれにしても、諸外国と比べ

社会的弱者に対しこの国（日本）の「国民皆保険」

という制度は素晴らしいものだなと感じますね。

 

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広島カープは阪神に快勝！

首位巨人にゲーム差２と迫りました。

巨人優勝危うし。広島の４連覇を阻むか？

明日６日は、広島は原爆記念日です。

 

昨日は、朝から数か月ぶりの日帰り自転車ツーリング。

37℃の猛暑の中、比較的涼しい

山岳地域の太田川に沿って

北に向かって自転車を走らせました。

 

 

 

 

 

11時から夕方6時まで7時間走り続けましたが

体力の限界を感じ、目的地の加計の手前でダウン。

帰りが遅くなるので、引き返しました。

無茶をし、熱中症にでもかかると大変ですから。

 

自転車ツーリングは行きと帰りがありますので

旅行計画をしっかりと組んで行わないといけません。

 

次回からは計画を立ててツーリングに行きますね。

 

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昨日は、弊社マイボックス２４の本サイトが

「広島　トランクルーム」のキーワードで

何年かぶりに検索上位２位に上がりました。（喜

 

 

と、ここまでは良かったのですが、

しかし、1日過ぎたら、5位に落ちこみ

その後また３位に戻りました。　（苦！

 

一喜一憂しながらの「つかの間の喜び」で

検索２位は結局一日天下でしたね。

非常に残念！

 

SEO対策という表面に出ないワークは

果てしない労力とコストがかかります。

 

弊社は零細ですから、大企業のように

SEOを外注に出すような経済的な余裕は

ありませんので、必然的に社内での

努力業務になります。

 

過去、このSEOというやっかいな作業に

どれだけの時間を浪費したか計り知れません。

私の時間給から推測したら、何百万という

コストをかけているのではないかと思います。

 

そうやって時間をかけても、

労力に見合うだけの成果が出るのは

何時になるかわかりませんし、結果が

出ない時もある。

 

インターネットを使って仕事をすると

SEOという摩訶不思議なテクニカルに

常に振り回されるようになります。

 

SEOはネットを利用してビジネスをやる人

に共通する深ーい悩みなんですね。

 

あなたもネットビジネスをやっているなら

この気持ちが理解できるでしょう？

 

 

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さて、

1昨日の新聞のニュースですが、

日本人の平均寿命がまた延びたようですね。

男性81.25歳　女性87.32歳だそうで

 

でも、その人の環境にも依るんでしょうが

小生の母親は95歳、近所のおじさんも97歳

その隣のおばさんも99歳。

叔母も95歳で、長寿のオンパレード。

 

小生の周辺には

まだまだこのぐらいの超高齢者が

一部頑張っているので、「ふーん」

その程度かと思えるぐらいの寿命なんですね。

 

 

しかし、最近言われている寿命で

「健康寿命」という言葉があります。

 

「健康寿命」とは？ 

健康寿命とは、健康上の問題がない状態で日常生活が

制限されることなく生活できる期間のこと。2000年に世

界保健機関（WHO）が提唱したのをきっかけに注目され

るようになった。

単純に寿命そのものの長さを表しているのが平均寿命

であるのに対し、健康寿命は、医療や介護を日常的に

必要とせずに自立した生活ができる期間を指す。

例えば寿命が90歳でも、80歳から90歳までの10年間は

寝たきりで要介護だった場合、健康寿命は80歳という

ことになる。

≪2019 ヘルスケア女性マーケティングのウーマンズラボ≫より

 

 

この健康寿命の方が大切だという考え方もあります。

要は、亡くなるまでに健康寿命があと何年あるか

ということが大切なことであって

人間は医療や介護が必要になれば

人生ライフを楽しむことができません。

 

寝たきりになったり、痴呆になって生きていても

健全で健康的な人生とは言えないと

いうことが言えるのではないかと思います。

 

健康寿命を大切にしたいですね。

これは高齢者全員の悲願です。（笑

 

そのためにも経済的裏付けがないと

健康寿命をキープできません。

下記のような年金を補う仕組みを

作っておいたほうが良いですね。

 

 

 

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ついに8月に入りました！

この猛暑いつまで続くかわかりませんが、

地球の温暖化が少しづつ進んでいますので

例年のように９、10月ぐらいまで

続くのではないでしょうか？

 

私個人としては、ですね。

寒い冬より暑い夏の方が好きですから、

猛暑は全然平気です。

だから暑いのはあまり苦になりませんね。

 

 

ところで、7月のトランクルーム店舗の

問合せですが、今年最悪となりました。

な、なんと、たったの９件！

成約は2件。

 

月初めは「毎日問い合わせがあって好調だ

これは今月はいけるぞー！」と読んでいたのですが

長い梅雨に入り始めた頃からピタッと止み

最近は今一つ電話が鳴りません。

 

長引いた梅雨の所為か

それとも、ネットの表示順位が下がったのが原因か、

なぜ、少なくなったのかどうしても原因が掴めません。

 

まあ、トランクルーム経営はこんな時期もある

わけですから、気長に待つしかないですね。

「人間万事塞翁が馬」の気分でよいですか？

 

しかし、良いこともありました。

今日は部屋を一つ借りて頂いている

お客様がもう一部屋貸してくれと

事務所に来られました。

 

一度借りてくれた人はその場所を離れたくないので

トランクルームを借りることに慣れた人は

モノが増えると余分に借りてくれることが多いです。

 

トランクルーム経営を長くやっていると

けっこう、こういうお客様が増えてきます。

 

仮に部屋が満室の時でも、

他へ逃げないで、じっと他の部屋が空くまで待ってくれます。

そうですね、２，３か月は待ってくれますね。

 

これがトランクルーム経営最大のメリットで

トランクルームを長くやることの旨味だと感じます。

トランクルーム経営は短期で物事を視るのではなく

長期の視点で経営していくことですね。

 

時間が経てば必ず良い方向に

良い回転をしていきますから

10年、20年と長く経営していくことです。

 

こういうことが理解できるようになるまで

最低、5年はかかります。

 

内の生徒さんでも、5年以上やっている人は

私と同じようなことを感じているはずです。

そういう人は「いい商売だな、やって良かった」

と必ず言われますね。

 

こういうポジティブな話を信じて

トランクルーム経営を永く続けてほしいと思います。

 

 

 

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おはようございます。

賃貸経営コンサルタント

一級建築士の竹末です。

 

今日は7月最後の日、明日から8月ですね。

これから、猛暑が続きそうですから

熱中症にはくれぐれもご用心。

 

さて、

昨日は、賃貸条件の良いテナント物件が

出ましたので内覧をしてきました。

 

事務所から車でわずか15分。

マツダスタジアムがすぐ目の前の

好立地です。

 

 

 

 

しかし、このスロープは一体何なんだろう？

このスロープも賃借面積に入っていて

しかも転げ落ちるような傾斜角度。

スロープにするより階段にした方がいい

ような物件でした。

 

また入り口が2段になっていて

車が停車できません。（苦

 

 

さてさて、この物件をどう料理したらよいのか

不良物件には必ず瑕疵があるものですが

そう簡単に諦めるつもりはありません。

コストとの兼ね合いで検討したいと思います。

 

 

 

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