トランクルーム経営コンサルタント
一級建築士・宅地建物取引士の竹末です。
先日、知り合いの職方さんと会って
お話ししたのですが、その方は最近
収益物件ビルを購入したそうです。
物件は７階建て鉄筋コンクリートの建物で
築３0年越え。１階は店舗で２階以上は
単身者用の賃貸。
価格は１億６０００万で利回りは５％
金利３％で借入期間は最長の３５年
（最近の金融機関は法定耐用年数を
超えるローンが組めるんですね。）
フルローンで毎月残るキャッシュフローが
わずか２０万だそうです。
実質利回りは１．５％。
預金利息よりはいいですがね。（苦笑
これから日銀の金融政策で金利が上がる
可能性がありますので、金利がちょっと
上がるだけでも先のキャッシュフローは
吹っ飛ぶのでは？
これを聞いて皆さんはどう思われますか？
１億６０００万も出して月にたったの２０万！
築３０年以上の老朽ビルであれば、EVや外壁など
これから大規模な修繕が突発的に発生しますし、
物件が古いので、居住部分が空室になって
家賃が入ってこない可能性もあります。
築30年を超えればEVの取換えや外壁、
屋上の防水、給湯器や給湯管などその他の
補修工事がそろそろ、一気に噴出してくるはず。
そういうことになれば、キャッシュを使い
切ってしまいリフォーム費用の積み立ても
ままなりません。最悪はローンが払えなくなる
可能性だってあるわけです。
これは、完璧に不動産屋と銀行のカモに
なっています。勧める不動産やもそうですが、
ジャブジャブとお金を貸し出す銀行も同じ穴の狢。
世の中こういう人たちがいるから、
市場経済が上手く回転するんですねぇ。（苦笑）
現在はサラリーマンや自営業者の間で
不動産投資が流行っている
と聞いていますが、投資ブームに乗せられて
冷静な判断ができない無知な投資家が
増え続け犠牲者が続出するのではないか
と、いつも小生は危惧しています。
投資は自己責任とはいえ、くれぐれも
そういう人たち（メーカーや不動産や・銀行）の
甘い誘いに乗らないようにご忠告申し上げます。
「自己資金も一切出さずに何もしなくても
月に２０万入る」というのは甘言です。
額に汗をかかずして、世の中にそんな
おいしい話はありません。
しかし、皆さん「投資」が好きなんですね。（笑
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