さて、、
前回からの理想的なビジネスの話の続きです。
投資額を早期に回収できること。
ビジネスではコレは重要な意味を持ちます。
早く回収できるということは
利回りが良くないとだめですね。
高い利回りがなければ投資コストを
短期間に回収できません。
オフィスビルや賃貸マンション、アパート
などは長期３０年とか３５年ぐらいで
ローンを組み返済していきます。
事業用の建物
たとえば、コンビ二とか量販店スタイルのような
２階建て程度の建物だと建設工事費が大きくなりませんし、
賃料がまずまずなので１０年とか１５年ぐらいで返済します。
このぐらいの短期であればテナントの退去とか
何か突然の異変があっても対応は十分可能です。
大きなコストでないのでローンが残っていても
今まで残しておいた資金で残債を返すことも出来ます。
しかし、前述のオフィスビルや
賃貸マンション、アパートなどは
そういうわけにはいきません。
１億、２億というような大きなコストですから
長期３０年、３５年という気の長くなるような
返済期間を組んで返済していきます。
長期の返済期間を組むのが当たり前のことなのです。
しかし、ここに「落とし穴」があります。
考えてもみてください。
返済計画を５０歳から組んだとしても
完済時が８０歳から８５歳です。
下手をすれば、返し終わったときには
当人はこの世にいるかどうか？
また、この返済期間中に建物に
どれだけのランニングコストがいるか
考えてみたことがありますか？
建物のライフサイクルコストは
初期投資額の３倍は掛かります。
ローン返済を返していきながら
その間にも建物のメンテナンスをし
リフォームや大規模修繕を繰り返しながら
経営をやりくりをしていかなければならないんです。
不動産、建物を所有するということは
こういった覚悟で臨まないといけない。
皆さんはこのような現実に眼を背けていないでしょうか？
竹末がここで言いたいことは
■投資額を早期に回収できること。
■債務など大きなリスクを負わないこと。
■そのために利回りの良いビジネスを選ぶこと。
■いつでも大きな負担なしに撤退できること。
なんです。