さて、
１昨日は、九州から来られた
あるオーナーさんの土地活用のご相談でした。
すでに何回か個別の相談を受けている人なので
気心は知れています。
しかし、今回は、その方のお母さまや
大手メーカーの営業の方二人が来広されました。
ご相談というより、むしろ、会議という形に近い。
ホテルの部屋を借り切っての会議でした。
課題は、サービス付き高齢者向け住宅の
具体化案を確認するものでした。
敷地約１０００M2に２０戸のサ高齢を建築し
経営するという計画案です。
メーカーさんやオーナーさんのお話を聞き
私からの質問を交えて話を進めていきました。
物件については
通常のサ高齢と比べて１戸の面積が
５０～６０M2と大きく、どちらかといえば
高齢者でも富裕層に属する人たちをターゲット
とする賃貸住宅です。ですから、家賃も高く
設備やサービスの付加価値も差別化が
図れているものでした。
オーナーさんのこの土地有効活用にかける
「情熱」を確認しながら一部始終を聞きました。
最終的には、このビジネスで一番気を付けて
頂きたいことを私からオーナーさんや
メーカーの人にお伝えしました。
まず、
１、建設費の長期借り入れを住宅金融支援機構の
融資を利用できないか。
２、将来的な家賃下落への対策。
３、長期で大規模修繕計画を組み込むこと。
４、相続税対策としての賃貸住宅。
５、実質利回り、キャッシュフローの実現性について。
以上のようなことをオーナーさんに
しっかりと確認しました。
今回は、ビックプロジェクト（総工費〇〇億）なので
ご相談も真剣です。
今回相談で感じたのは・・・
人間というものは、１０年以上の将来は
ほとんど読めないというか
「そんな先のことは考えたくもない」
「何とかなるのでは・・・？」
全てのオーナーさんには、
なぜかこういう楽天的な傾向があるものだな
と、感じました。
でも、３５年の長期融資ですから、
目を瞑るわけにはいきませんよね。
銀行から資金を借りれば何とかなる、ではいけないのです。
借金は借金。
最後まで返していかなければいけない約束事です。
銀行は、間違っても棒引きにはしてくれません。
どうも、建設費に対しての借金の感覚がずれていることが
オーナーさんには多いですね。
相続税を軽減し３５年で借金が終われば
あとはラクラクなんて考える方がおかしい。
辛口ですが、
現実感をもって計画を進めてほしいとアドバイスしました。
このオーナーさんの賃貸経営が上手くいくように
お祈りしています。
竹末はこういった土地有効活用の相談も受けています。
それでは
また、メールしますね。